" />
Какой строительной компании можно доверить деньги?
04.04.2008

ImageУсловия покупки квартиры в столице, узкие места в договорах с застройщиками, оценка качества будущего жилья и справедливости цен.

Название, адрес ком­плекса

Cosmopolitan в парке им. Пушкина, ул. Дегтяревская., 25а

Никольский град, Никольская Слободка,
ул. Никольско- Слободская, 1а

ул. Григоренко, 23

Характе-ристика дома, кол-во этажей

Комплекс из 6 монолитных железо­бетонных домов; магазины, торговый центр, рестораны, детское дошколь­ное заведение, фитнес-центр, спа-салон, бизнес-центр, гостевая стоян­ка, детская и спортивная площадки, площадка для выгула собак

 25 этажей; торговый центр, офисные поме­щения; паркинг, стоян­ка; детская площадка

Монолитно-каркасный двух­секционный дом, 19 и 24 этажа; торговый центр; под­земная парковка; автостоян­ка; детская площадка

Площадь квартир,
кв. м / Цена за кв. м, грн.

1-комн.

 46 — 52 / от 18 500

 48,6 / нет в продаже

 55 — 62 / 10 100

Площадь квартир,
кв. м / Цена за кв. м, грн.

2-комн.

 76,2 — 98,4 / от 18 500

 78 — 97 / нет в прода­же

 94 — 114 / 9 595

Площадь квартир, кв. м / Цена за кв. м, грн.

3-комн. 

 92,19 — 151,1 / от 18 500

 127 — 129,5 / 11 433

 114  -146 / 9 090

Площадь квартир,
кв. м / Цена за кв. м, грн.

4-комн. 

 

 нет

 176,2 / 11 433

 185 — 193 / 9 090

Срок ввода в эксплуа­тацию комплекса

 3 квартал 2008 г. — 2 квартал 2011 г.

 4 квартал 2008 г.

 Лето 2008 г.

Продавец / застройщик 

 Центрбудинвест

 БСК Украина

 Мегаполис ДКС

Способ инвестирования / покупки

 Облигации, возможен кредит

 Облигации, возможен кредит

 Облигации, возможен кредит


МЕГАПОЛИС ДКС,

УЛ. ГРИГОРЕНКО, 23

(третье место по сте­пени за­щи­щен­но­сти по­ку­па­те­ля)

Трудно сказать, какая панорама из окон пентхауса высотки в 20 — 24 этажа на Позняках откроется буквально через пару ме­сяцев, когда построят дом. Как призналась менеджер по прода­жам, «сами не видели», и рекомендовала съездить посмотреть непосредственно на объекте: пока что есть возможность обозреть горизонты с крыши соседней 16-этажки. Трудно предугадать, в каком обозримом будущем и как близко-далеко от комплек­са появится аналогичный великан. Но нетрудно представить, как будет выглядеть двухуровневая квартира: такой на самом деле в плане дома нет, но запросто можно объединить, например, две 4-комнатные квартиры на двух последних этажах — архитекторы перепроектируют согласно твоим же предпочтениям. К тому же, если покупать не один объект, можно надеяться на скидку. Какую? Зависит от твоего обаяния и выбранной схемы оплаты: либо сразу 100%, либо поэтапно с 30% предоплатой, либо кредит до 20 лет под 13% годовых в долларах в Свединвестбанке. Главное, успеть к концу весны решить вопрос покупки окончательно. Но обо всем — в офисе. Однако визит клиента оказался неожиданным после нескольких телефонных бесед о дорогой покупке. Такие вопро­сы решаются на высшем уровне, продажа и перепроектирование двухуровневых квартир в комплексе рассматривается в индивиду­альном порядке, и обсуждаются исключительно с директором. К сожалению, обсудить детально свои возможности покупателя не удалось — в компании отказались предоставить договор для пред­варительного ознакомления. К счастью, удалось найти проспект эмиссии облигаций компании в других источниках.


ЭКС­ПЕР­ТИЗА

 МНЕНИЕ ЮРИСТА

Виктор ГЕНИН, 
руководитель инвестиционного департамента юридической компании «Руслан»

Предложенная схема инвестирования предполагает при­обретение целевых беспроцентных облигаций, каждая из ко­торых позволяет владельцу получить 0,01 кв. м жилья. Цена облигации фиксируется на протяжении 3 — 5 рабочих дней с момента подписания договора до момента оплаты. При прод­лении срока оплаты, цена облигации может подрасти. Так как облигации не именные, покупатель вправе отчуждать принад­лежащие ему ценные бумаги, но продать пакет бумаг можно только с ведома застройщика.
Достаточно жестко определены сроки оплаты облигаций. В случае неоплаты покупателем очередного платежа в течение 5 дней, в соответствии с проспектом эмиссии, эмитент может на свое усмотрение распорядиться пакетом ценных бумаг. Основ­ным недостатком данной схемы инвестирования является воз­можность затягивания сроков строительства и как следствие превышение срока обращения облигаций. В этом случае воз­никает риск признания облигаций недействительными.


МНЕНИЕ ОЦЕНЩИКА

Ярослав ДАНИЛЕНКО,
заместитель директора «Украинской оценочной компании»

Дизайн новостройки не отличается оригинальностью — дом «в стиле Позняков». Нужно отметить удобное расположение по отношению к метро и транспортным потокам. Но вот об эколо­гичности и чистоте воздуха такого не скажешь — дом стоит прак­тически над трассой. Хотя знаменитые здешние сквозняки вы­дуют все. Планировки квартир продуманы, квартиры достаточно функциональны. Приемлемая цена за квадратный метр должна укладываться в интервал $2,5 — 3,5 тыс.


+          законная схема приобретения жилья
+         эмитентом является сам застройщик
+         развитая инфраструктура и транспорт
+         невысокая стоимость квадрата

-         опасность затягивания строительства
-
     дополнительная плата за регистрацию права собственности
-         сжатые сроки оплаты
-          рост стоимости облигаций при поэтапной оплате лота
-          сложно ознакомиться с договором до момента подписания


ЦЕНТРБУДИНВЕСТ, COSMOPOLINAN

В ПАРКЕ ИМ.ПУШКИНА

(второе место по сте­пени за­щи­щен­но­сти по­ку­па­те­ля) 

 Уже сли покупать жилье в новостройках, то только самое лучшее! Посему берем квартиру в два уровня (практически всегда именуемую пентхаусом, хотя для такого типа жилья главное — вид, а не количе­ство уровней). Надо заметить, что такой товар на первичном рынке в большом дефиците и встречается лишь в исключительных случаях. На удивление, в комплексе с гламурным названием Cosmopolitan в продаже есть и двухуровневые квартиры, и пентхаусы в домах с не менее завораживающими названиями: «Лондон», «Париж». Покупателю этих дорогих площадей положено максимум внима­ния, поэтому здесь нет долгих разглагольствований по телефону. Менеджеры вежливо и настойчиво приглашают в гости. В офисе принимают как дорогого гостя — чай-кофе, демонстрация макета большого комплекса. Тут же можно выбрать, где будешь жить, и рассмотреть будущую планировку. Другие специалисты помогут вы­яснить все условия кредитования в банке «Надра»: первоначальный взнос 10 — 29,99%, ставка 11,99 — 13,39% по кредиту в долларах. Узнать о стоимости двухуровневой квартиры и возможной скидке на солидную покупку (а в таких квартирах самый дорогой квадрат) можно уже непосредственно у директора отдела продаж. Если не подходит вариант с видом во двор, можно обсудить возможность перепланировки и объединить в одну — две квартиры на двух по­следних этажах, потому как уже проданы двухуровневые пентхаусы с панорамным видом. Еще один плюс — можно выбрать место в паркинге и договориться о сдаче квартиры с чистовой отделкой. В общем, любой каприз за ваши деньги.


ЭКС­ПЕР­ТИЗА

 МНЕНИЕ ЮРИСТА

Виктор ГЕНИН, 
руководитель инвестиционного департамента юридической компании «Руслан»

Предлагаемая инвестиционная схема использует беспроцентные именные целевые облигации, эмитированные ЗАО «Центробудин­вест». Эмитентом является застройщик. Продавцом облигаций вы­ступает «Паевой инвестиционный венчурный фонд «Центр-инвест», от имени которого выступает управляющая компания ООО «Компа­ния управления активами «Круар». В договорах явно указаны все субъекты отношений, их регистрационные данные, все лицензии, а также исчерпывающие параметры объекта инвестирования.
Инвестирование предполагает полную оплату лота облигаций до сдачи дома в эксплуатацию, другие способы бронирования не предусмотрены. Ввод дома в эксплуатацию выполняет застрой­щик, а оформление права собственности на жилье — заказчик. По условиям договора заказчик может делегировать эти действия застройщику при условии передачи ему доверенности и соответ­ствующей оплаты. Кроме того, установлены сжатые сроки на вы­явление недостатков и не определено, кто их будет устранять.


МНЕНИЕ ОЦЕНЩИКА

Ярослав ДАНИЛЕНКО,
заместитель директора «Украинской оценочной компании»

Надо отметить, что расположение комплекса Cosmopolitan весьма удобное — близко находится метро и рекреационная зона. Дизайн дома современный и приятный. Вид из окна (по крайней мере тот, о котором можно судить благодаря специ­альной «программе обозрения» на сайте) в целом неплохой, за исключением одной из сторон, где смотреть приходится на со­седние дома (эту картинку умышленно опустили в панораме на сайте, чтобы видна была даль).
Сложно сказать что-либо определенное о планировке квартир: в предложенных к рассмотрению схемах нет детализации, видна только общая картинка. Если говорить об адекватности стоимо­сти квадратного метра жилья в таком комплексе, то приемлемая цена за 1 кв. м должна укладываться в интервал $3 — 4 тыс.


+          законная схема приобретения жилья
+          эмитентом является сам застройщик
+         удачное месторасположение комплекса
+          местоположение рядом с рекреационной зоной

-          опасность затягивания строительства
-          дополнительная плата за регистрацию права собственности
-         сжатые сроки оплаты
-          невозможно выбрать другой банк для получения кредита кроме того, с которым работает застройщик


БСК УКРАИНА,

НИКОЛЬСКИЙ ГРАД

(первое место по сте­пени за­щи­щен­но­сти по­ку­па­те­ля)

 Приятно, когда окна твоего дома видны из твоего же офиса… Представляю, какая панорама на правый берег, заводи Днепра и Русановский канал открывается из окон квартир на последних этажах высотки, величаво именуемой «Никольским градом». Ко­нечно же, есть в этом элитном комплексе двухуровневые кварти­ры — как раз недавно их предложили к продаже, накануне сдачи дома. И уже, к сожалению, выкуплены или забронированы прак­тически все интересные варианты. С хорошим видом двухуровне­вую квартиру можно сделать только благодаря перепланировке, например, трехкомнатных на двух последних этажах, так что не все так безнадежно. Пока же комплекс достраивается, можно успеть выкупить квадраты по цене застройщика. Для пентхаусов это 18 474 грн. за квадратный метр. Продаются и места в паркин­гах. За 18 квадратов машиноместа просят 206 тыс. грн. Рассчи­таться нужно максимум до июня, так что надежда на рассрочку или поэтапную оплату умирает сразу. Но зато появляется другая надежда — взять кредит в Проминвестбанке. Может, и не са­мые выгодные условия кредитования, но в другом банке вряд ли удастся получить кредит под залог лота облигаций. Удивительно, но если сразу застройщику-продавцу оплатить все 100% (может быть, при этом еще скинут и 2 — 5%), то в договоре будет указа­на окончательная цена квадратного метра, изменить которую уже никто не вправе.


ЭКС­ПЕР­ТИЗА

 

 МНЕНИЕ ЮРИСТА

Виктор ГЕНИН,
руководитель инвестиционного департамента юридической компании «Руслан»

В инвестиционной схеме используются беспроцентные именные целевые облигации, эмитированные ООО «Строительно-сервисная компания «Украина». Эмитент — генеральный заказчик строитель­ства комплекса. Продавец облигаций — «Закрытый недиверсифи­цированный венчурный ПИФ «Товариство» управляющей компании ЗАО «Компания управления активами «Товариство». В договоре явно указаны все субъекты отношений, исчерпывающие параметры объек­та инвестирования. Эта схема отличается от подобных тремя сериями целевых облигаций, каждая из которых предназначена для инвести­рования в офисные, жилые площади и паркоместо соответственно. Инвестирование предусматривает различные варианты участия: от полной оплаты лота облигаций сразу до использования кредитования или отсрочки платежа. При полной оплате — скидка, а бронирование объекта возможно при оплате 10% облигаций. Ввод в эксплуатацию и оформление права собственности на жилье выполняет застройщик.


МНЕНИЕ ОЦЕНЩИКА

Ярослав ДАНИЛЕНКО,
заместитель директора «Украинской оценочной компании»

 

Завидное расположение комплекса: во-первых, удобно, пото­му что рядом метро, во-вторых, экологично, потому что по со­седству находится большая рекреационная зона — Гидропарк. Прекрасные панорамы — тоже большой плюс. Это преимуще­ство будет играть определяющую роль до тех пор, пока впереди на острове не появятся очередные высотки. Дизайн комплекса выдержан в ярком стиле как внешне, так и внутри дома. Судя по планировкам, квартиры достаточно функциональны, простран­ство организованно с разумной прагматичностью. Учитывая реа­лии сегодняшнего дня, цена за квадратный метр жилья в таком комплексе должна укладываться в интервал $2,5 — 3,5 тыс.


-          опасность затягивания строительства, сроков ввода дома в эксплуатац собственности
-          дополнительная плата за регистрацию права собственности Сте­пень за­щи­щен­но­сти по­ку­па­те­ля


+           законная схема приобретения жилья
+          эмитент облигаций выступает заказчиком строительства
+          строительство комплекса практически завершено
+          ввод в эксплуатацию и оформления права собственности берет на себя застройщик
+          развитая внешняя инфраструктура
+          удачное местоположение


Фото Светланы Скрябиной

Все оценки субъективны.

Наталья Гамоля Личный Счет

Читать также:

Топ-10 инвестиционных инструментов. 4-е место. Недвижимость.

Риелторы греют рынок изо всех сил

Цены на жилье: рейтинг украинских городов

Прогноз-2008: доходность недвижимости

Жилье подешевеет в 2008 году

 
< Пред.   След. >
2007-2016 Сайт Деньга создан чтобы помочь Вам достичь материального благополучия. Материалы сайта раскрывают тематики Инвестиции, Создание собственного бизнеса, Карьерный рост, Образование. Ресурс ориентирован на украинскую аудиторию, но может быть полезен всем. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, опубликованной в рекламных материалах. Использование материалов Деньга разрешено только при наличии активной ссылки на главную страницу портала www.denga.com.ua