В Украине начинают появляться крупные и дорогостоящие проекты по строительству жилья, на порядок масштабнее реализуемых нынешними девелоперами. Деньги начинают <приводить> крупные застройщики из России и Европы, а также украинские олигархи-миллиардеры.

 Это и понятно: жилищное строительство - лакомый кусок для жаждущих высокого заработка инвесторов. По оценке опрошенных <ВД> застройщиков, ежегодно рынок растет минимум на 30% и приносит неплохие прибыли. Хотя некоторые застройщики и говорят, что работают максимум с 20%-й рентабельностью, другие участники рынка и Антимонопольный комитет называют цифры до 100%.

Собственники нынешних лидеров строительства жилья - персоны довольно известные, но далекие по уровню от <высшей лиги> богачей страны. Состояние каждого из владельцев компаний, входящих в пятерку лидеров жилищного строительства на сегодня, оценивается в сумму до $600 млн. И они держат оборону, до поры до времени, не пуская в отрасль крупный капитал. Скандал вокруг приватизации <Киевгорстроя> показал, насколько интенсивно рвутся в жилищное строительство новые игроки. Какой кусок пирога им удастся отобрать у действующих лидеров, разбиралась <ВД>.

Родные стены

Ринат Ахметов, последний год активно избавляющийся от непрофильного бизнеса (хлебного, машиностроительного), к <не своей> отрасли жилстроительства относится как раз очень трепетно. И жаждет получить в собственность одну из крупнейших компаний. Объекты его вожделения - <Киевгорстрой> и <Познякижилстрой>. В истории с приватизацией <Киевгорстроя> возникла вынужденная заминка, связанная с внеочередными парламентскими выборами, однако самый богатый бизнесмен страны времени не теряет. О первых фактах, свидетельствующих об интересе Ахметова к компании <Познякижилстрой>, <ВД> узнала недавно. Владелец компании, Нвер Мхитарян, на внеочередных парламентских выборах прошел в парламент по спискам Партии регионов. Тогда как в парламенте предыдущего созыва не присутствовал, а позапрошлого - был в составе Народной партии Литвина. А недавно в административно-руководящий аппарат <Познякижилстроя> были введены несколько новых людей, в том числе советники и топ-менеджеры, в частности - новый вице-президент. Эти люди, как сообщил источник <ВД>, - из <донецкой команды>, и теперь они имеют доступ к управлению компанией и ее финансовым потокам. Возможно, следующим шагом станет покупка компании или получение в ней доли. Однако пока изменений в составе акционеров не происходило.

Большинство опрошенных <ВД> экспертов склоняются к тому, что в свете вероятных перевыборов киевского мэра дальнейшая приватизация <Киевгорстроя> затормозится. Однако если крупный капитал настроился на получение контроля над компанией, - вряд ли он отступит. Тем более, что многие шаги уже сделаны. Весной 2007 г. появилась информация о приобретении структурами Рината Ахметова 47%-го пакета акций <Киевгорстроя-3> у главы его правления Николая Олефира. Холдинг <Киевгорстрой> официально эту информацию не подтвердил, да и сам Олефир от продажи предприятия открестился. А вот другие представители треста в неофициальной беседе подтвердили, что контрольный пакет акций все-таки был продан. После того как в конце сентября на сессии Киевсовета был отменен запрет на продажу 80% акций <Киевгорстроя>, в числе основных претендентов на покупку холдинга эксперты и участники рынка назвали российскую строительную компанию Mirax Group и Рината Ахметова.

Интерес к рынку жилищного строительства проявляли и другие крупные украинские бизнесмены. Например - Дмитрий Фирташ, более преуспевший ныне в сфере торгово-развлекательной недвижимости. Как известно, недавно бизнесмен приобрел столичные ТЦ <Мандарин Плаза> и офисный центр <Парус>, в дополнение к уже принадлежавшему ему ТЦ <Арена Сити>. Весной этого года г-н Фирташ приобрел на аукционе земельный участок в Киеве, на Оболони, площадью 113 гектаров. Понятно, что всю эту огромную площадь не застроишь только торговыми центрами, в компании газово-химического магната явно вынашивают проект строительства жилья. Такой участок идеально подходит для строительства жилого микрорайона с сопутствующей инфраструктурой. Но пока представители Group of Dmitry Firtash молчат, обещая раскрыть карты в конце 2007 г., после того как все проекты в сфере недвижимости будут консолидированы в компании GDF Real Estate. Кстати, другие претенденты на этот участок, в частности, глава НРБ Вячеслав Юткин, утверждают, что попросту были отсечены технически невыполнимыми условиями конкурса. НРБ хотел заняться здесь строительством в партнерстве с претендентом на приобретение <Киевгорстроя> - Mirax group. Еще одним претендентом на участок была российская компания <Северная башня>, подконтрольная акционерам <Северстали>.

На несколько меньшие масштабы пока нацелился Андрей Клюев. Управляющая его активами компания Slav AG владеет 46 га земли в Киеве, на которой планируется строительство жилых зданий и объектов коммерческой недвижимости. А с начала этого года в активе Клюева - контроль над австрийской девелоперской компанией CEE Immobilien Development, которой он завладел за EUR35 млн. Сам бизнесмен заявлял и о желании приобрести одну из строительных компаний в Украине.

Граница не поможет

Пытается выйти на украинский рынок и зарубежный капитал. Ближе всего к нему подошли россияне, которые уже начали самостоятельно строить жилье в Украине. Так, претендент на <Киевгорстрой>, строитель знаменитой московской башни <Федерация> Mirax group, пока может похвастаться только одним, но очень крупным начатым проектом в Украине - сооружением комплекса <Миракс-Плаза> площадью в 204,6 тыс. кв. м, в том числе 44-этажного офисного центра и 21-этажного жилого дома на улице Глыбочицкой в Киеве. Еще одна компания, по слухам, также претендовавшая на <Киевгорстрой>, - <Интеко>, принадлежащая Ирине Батуриной, супруге мэра Москвы Юрия Лужкова, с конца прошлого года владеет 90 га земли на левом берегу Днепра в Киеве. На территории набережной планируется возвести 500 тыс. кв. м жилья и торгово-офисной недвижимости. Общая стоимость проекта оценивается в $400 млн.

Еще один крупный российский застройщик, компания <Донстрой>, в ответ на вопрос <ВД> не подтвердила намерений о выходе на украинский рынок. Однако, как нам стало известно, она прорабатывала возможность реализации совместных проектов по строительству жилья, в частности, с компанией ТММ. Первые попытки оказались неудачными (подробнее - см. блиц-интервью гендиректора ТММ Николая Толмачева).

Западный капитал - тоже на <низком старте>. Освоить наш рынок - в планах у польской Globe Trade Centre SA и международной группы застройщиков Scorpio BSG, которая создала в Украине подразделение Seven Hills и анонсировала в сентябре свой первый проект жилой недвижимости - Park Avenue стоимостью $100 млн. В целом же объем планируемых компанией инвестиций в различные проекты в Украине - около $1 млрд.

Мощная экспансия крупного капитала на украинский рынок жилищного строительства еще впереди, но иностранцы <застолбили> проекты в ожидании более благоприятных условий для прорыва.

Туго сегодня приходится и украинцам. Как признался <ВД> в неофициальной беседе представитель одного из крупнейших застройщиков, с момента начала работы депутатов Киевсовета нового созыва получить земельные участки под строительство практически не удается. Зато участки легко уходят депутатам, чаще всего - из представленных в Киевсовете политических сил. Без проблем получает землю и <Киевгорстрой>. <Сегодня <Киевгорстрой>, наверное, занимает 80% рынка, - сказал представитель компании-застройщика на условиях анонимности. - Но если компания перейдет в частные руки и лишится конкурентного преимущества по получению земли, другие быстро разберут между собой ее долю>, - резюмировал он.

Возможно, в <Киевгорстрое> потенциальных собственников интересует именно более простое, по сравнению с другими застройщиками, получение этой компанией земли. А если это преимущество компания потеряет, то и интерес к ней может ослабеть. У ХК <Киевгорстрой> фактически нет контроля над многими дочерними предприятиями и трестами. Смена собственника компании может разрушить координацию частей разветвленной системы и освободить место для новых игроков. Возможно, новым собственникам компании и не понадобится весь ее <багаж> масштабных строек социального жилья. <В основном холдинг строит жилье эконом-класса, в случае же его покупки новая компания переориентируется на другой сегмент жилья, например, бизнес- и премиум-класса>, - рассказали <ВД> в украинском представительстве Mirax group.

Точка невозврата

Украинские застройщики при появлении более-менее равнодоступного рынка земли под строительство, что вероятно с переизбранием Киевсовета, вынуждены будут смириться и наблюдать, как более крупные инвесторы отодвигают их на второй план. Сил и финансов самостоятельно освоить все имеющееся пространство для строительства жилья у них мало.

А самостоятельные инвестиции из нынешних игроков рынка могут позволить себе единицы: компании , ТММ. В среднесрочной перспективе только в Киеве на территориях предполагаемой застройки планируется возвести до 30 млн кв. м жилья. На освоение этих объемов строительства в столице необходимо около $3 млрд, а то и более - из-за необходимости переноса различных производств, которые на данный момент располагаются на территории запланированных застроек. Кстати, по словам члена совета директоров Mirax group Алексея Адикаева, компания активно скупает такие производства.

В Украине наступает время более масштабных строительных проектов, и их вряд ли смогут сдержать действующие лидеры, опасающиеся уступить свои позиции. Так, в 2008 г. ТММ запланировала инвестировать во все свои проекты $250 млн. Как видим, масштаб предложений иностранцев имеет совершенно другой порядок: от $400 млн только на один проект <Интеко> до $1 млрд запланированных инвестиций в разные проекты компаниями Mirax group и Seven Hills. Нынешние лидеры рынка, правда, пока не видят или не хотят видеть угрозы его потери. Так, Николай Толмачев говорит, что крупный иностранный капитал не будет заходить самостоятельно, а только через совместные проекты с украинскими лидерами, как это уже происходит.

Сергей Десяк, директор консалтинговой компании <Евроконсалтинг>, считает, что для самостоятельного выхода иностранцев на наш рынок существует много препятствий. <Отказ от агрессивной маркетинговой политики основывается отчасти на рисках противостояния местных лидеров рынка, которые, ощущая реальную угрозу, препятствуют нашествию <чужаков>, ограничивая доступ к привлекательным территориям застроек и ресурсной базе, используя при этом не всегда честные методы конкурентной борьбы>, - поясняет он.

Пока же разведка иностранными компаниями украинской специфики сегодня происходит, как правило, через совместные проекты с нынешними лидерами. Для последних это - дань неизбежности. Так происходит, если иностранный инвестор (особенно если этот инвестор имеет еще и подконтрольного застройщика) требует строить по его стандартам и технологиям. Таким образом, от местных строителей откупаются, отдавая им часть привлекательного заказа. Но с каждым годом новички с громкими именами будут занимать все больше пространства под украинским солнцем. Кто-то из них, возможно, все-таки купит <Киевгорстрой> (если не <оболочку> - холдинг, то сконцентрирует немалую часть дочерних предприятий), а если нет, - воспользуется плодами его распада. И уже лет через пять нынешние лидеры если и не потеряют в физических объемах строительства, то уж доли на растущем рынке точно не сохранят. А сегодняшние начинающие строители жилья как минимум их догонят, как максимум - отодвинут на второй план.

МНЕНИЕ.
ВИКТОР ВЛАСОВ.
Руководитель программы развития городских комплексов ICD Investments, учредитель <Градострой Холдинга>

- Крупный капитал обязательно заинтересуется строительством крупных комплексов - жилых, торгово-развлекательных. Это может быть очень выгодным бизнесом. Посмотрите, сначала шла борьба за очень крупные объекты - металлургию, химию, энергоносители. Потом пойдет следующий уровень перераспределения: менее крупные компании, отдельные объекты.

На сегодняшний день компаниям, ориентирующимся на строительство единичных объектов (одного дома, торгового центра), и на финансы, которые можно найти внутри страны, <выживать> все сложнее. Поэтому тенденция сегодняшнего дня - слияние, объединение. Для рентабельного строительства сегодня, в первую очередь, необходимо иметь достаточно большой объем работ и стабильное финансирование. Яркий пример - ситуация в период недавних выборов. Все строительные компании, ориентированные исключительно на внутренний рынок, просто приостановили работу. Притока денег не было вообще. Надо перестраиваться, объединяться, искать деньги где-то в других местах. Строительная компания <Градострой> вошла в структуру ICD Investments с рядом своих проектов. Реализовать крупные проекты самостоятельно, не имея мощного внешнего финансирования, не представлялось возможным.

МНЕНИЕ.
АЛЕКСЕЙ БУТЕНКО.
Председатель правления Фонда строительных ресурсов Украины

- В ближайшие два-три года Mirax group представит десяток проектов, очень серьезных и мощных. Кроме нее, насколько мне известно, на наш рынок будет заходить московская <Интеко>. Эта компания планирует слияние с одной из украинских структур, абсолютно неизвестной, которая, используя разнообразные лоббистские схемы, еще при мэре Александре Омельченко получила достаточно большой кусок территорий. Это - физические лица, которые работали исключительно в команде Омельченко и не представляют собой никакой формализованной юридической структуры. Насколько я понимаю, они будут в проекте, поскольку призваны обеспечивать безопасность всех этих участков с точки зрения разрешительной документации. Этот <выхлоп> случится, вероятнее всего, весной следующего года.

Иностранные компании, заходящие на наш рынок, как правило, не идут на первичный рынок земли - они покупают компании, у которых уже есть земельные участки. Они становятся собственниками украинских компаний, которые в своем правовом поле и решают все вопросы.

>>БЛИЦ-ИНТЕРВЬЮ

НИКОЛАЙ ТОЛМАЧЕВ:
<Нам будет проще, если мы будем кого-то поглощать>

Глава одной из крупнейших на сегодняшний день частных строительных компаний - ТММ - не боится поглощения со стороны новых участников рынка: крупных российских компаний и украинских олигархов. Наоборот, сам настроен расширять бизнес за счет поглощений.

>>Были ли предложения действующим лидерам строительства жилья о продаже от украинских или зарубежных ФПГ?

- Такие предложения начали появляться год-два назад. Но они были завуалированными. Мы сразу заявляли, что не планируем ни с кем сливаться. Нам будет проще, если мы будем кого-то поглощать (улыбается). А если уж мы решим сливаться с кем-то, то, скорее всего, это будет кто-нибудь из мировых лидеров.

>>От кого исходили предложения?

- Это были и донецкая группа, и московская.

>>Cегодня как раз эти группы хотят получить контроль над <Киевгорстроем>...

- По неподтвержденным данным, есть две компании, которые претендуют на <Киевгорстрой>. Это СКМ и Mirax group. Но после выборов вероятность приватизации уменьшилась. Скорее всего, Киевгоргосадминистрация не рискнет форсировать этот процесс. К тому же есть решение суда. Конечно, желание сторон очень велико. Но в контексте скандальности ситуации вокруг <Киевгорстроя>, предполагаю, приватизации не будет. Я считаю, что попытки купить <Киевгорстрой> - это своего рода недружественное поглощение, рейдерство, ведь компанию хотят приобрести не по рыночной цене. Если <Киевгорстрой> продать как бренд, как конструкцию, как систему, как долю рынка, то его стоимость превышает миллиарды долларов. А если компанию хотят купить за $4 млн, то очевидно, что кто-то очень хорошо заработает.

>>В строительную отрасль Украины рвется капитал из России и СНГ. Каковы шансы новых игроков.

- Иностранный капитал уже приходит. Но только через совместные проекты с украинскими компаниями. От самостоятельного выхода на рынок многих отпугивает сложность землеотвода под строительство. Я раньше думал: придет Mirax group и начнет строить, а они приходят - и начинают искать: а кто же будет строить? Например, мы вели переговоры по поводу крупного проекта с казахской группой <ТуранАлем>. В результате к согласию не пришли: оценив ситуацию, представители группы решили, что проект слишком затратен. Также были переговоры с <Донстроем>, это московская компания, которая у нас вызывает уважение, они развиваются по нашей философской линии. Но, к сожалению, и с ними не удалось выработать устраивающий их проект. В то же время украинские лидеры очень сильны, у многих есть доступ к рынку капитала.

Беседу вела Инга Левченко

>>БЛИЦ-ИНТЕРВЬЮ

ВАДИМ ГРИБ:
<Мы заинтересованы в максимальной цене КГС>

В продаже <Киевгорстроя> (КГС) не заинтересованы ни государство, ни крупные инвесторы - до тех пор, пока связанные компании не подконтрольны холдингу, и работающая система может развалиться, считает президент группы компаний <Тект> Вадим Гриб.

>>Как повлияют на ход приватизации <Киевгорстроя> вероятные перевыборы киевского мэра?

- Спешное продвижение приватизации <Киевгорстроя>, скорее всего, остановится. Новая власть если и решится на продажу холдинга, то сделает процесс более публичным, более прозрачным, в нем смогут участвовать все желающие.

Команда же Черновецкого пыталась приватизировать компанию побыстрее. Принято решение Киевсовета о разблокировании приватизации, потом проведен закрытый конкурс по отбору оценщика. Совершенно случайно стало известно, что была выбрана компания <Имидж>, о чем официально нигде не сообщалось.

>>А какую оценку вы считаете справедливой?

- Есть застройщик - ТММ. Он строит 104 тыс. кв. м жилья в год, КГС - 726 тыс. кв. м - в семь раз больше. Только по объему бизнеса отличие в семь раз. Но если взять по капитализации, ТММ котируется на Лондонской бирже, стоит $1,1 млрд. В случае КГС, конечно, должен быть какой-то дисконт <на бардак>, который есть в компании, на систему управления. Так что я бы оценил <Киевгорстрой> в $3 млрд.

>>Как может быть инвестору интересен холдинг, не контролирующий связанные и дочерние предприятия?

- Борьба происходит не за холдинг, а как раз за эти предприятия. Там реальное производство, реальные мощности, реальная стоимость. И, <растянув> эти предприятия по отдельности, легко сбить цену холдинга как комплекса. Поэтому мы в свое время и предлагали холдингу поменять наши пакеты, которыми владеем в дочерних компаниях, на акции холдинговой компании - в размере около 20%. За государством бы осталось минимум 60%, что уже позволяет проводить собрания акционеров, назначать руководство. А мы бы вышли на рынок, привлекая портфельных инвесторов.

>>Что будет происходить на уровне дочерних предприятий, если приватизация холдинга заглохнет?

- Это зависит от действий властей. На их месте я бы отменил все незаконные решения по увеличению уставных фондов дочерних предприятий, размыванию пакетов (это произошло с предприятиями ДСК-4, ДСК-3, КГС-3, <Строймеханизация>, <Киевэлектромонтаж>). Тогда возвращаются крупные пакеты нам, городу, другим акционерам, которых, по сути, <кинули>. На месте государства я бы предлагал этим акционерам выкупить их акции и консолидировать контроль холдинга над связанными предприятиями. И создать холдинг, <красивый> с точки зрения выхода на внешний рынок.

Мы заинтересованы в максимальной цене КГС, поскольку владеем акциями, и наш бизнес - купля-продажа. Мы видим, что эти активы стоят гораздо дороже. Пока что цена, предлагаемая теми, с кем мы уже вели переговоры, нас не устраивает. По каждому предприятию были какие-то переговоры с менеджментом о купле-продаже. С Mirax group мы тоже вели переговоры, они сформулировали цену, но потом пропали. Кстати, единственные, предложившие ту сумму, которую мы хотели. Потом, видимо, их стратегия поменялась, они посчитали нужным снять свое предложение.

>>Смогут ли крупные застройщики из России в перспективе нескольких лет потеснить нынешних лидеров на рынке строительства жилья?

- Все крупные бизнесы хотят территориальной диверсификации, не только Россия. И российские застройщики сюда будут вкладывать деньги - страна рядом, менталитет понятен. Насколько они будут влиять, сказать сложно - нынешних лидеров так просто не потеснишь. Сегодня в руках украинских строителей сосредоточен большой капитал.

Беседу вела Юлия Слинько