" />
Тяжелая посадка
28.10.2007
ImageВ 2006-м разница между зарплатой и ежемесячными выплатами по кредиту за однокомнатную квартиру в большинстве областей составляла 80-160 долл. В 2007-м - $200-400.

 

В прошлом году жилая недвижимость подорожала почти на 100%. За девять месяцев 2007-го квартиры в Киеве в среднем подорожали лишь на 10%, в Житомире подешевели на 15%, в Одессе - на 30%.

Год назад недвижимость в этих городах прибавляла в цене 5-8% ежемесячно. По данным опроса региональных риэлторов, за три квартала 2007 года рост цен на жилье в большинстве областей практически остановился. Выборы и макроэкономика здесь ни при чем. Зарплаты в 2007-м растут примерно такими же темпами, как три года назад, а цены не снижались ни до, ни после парламентских выборов-2006.

Похоже, бешеная гонка цен в 2004-2006 гг. подошла к логическому финалу: троекратно подорожавшее с 2004 года жилье в большинстве областных центров практически никто не покупает. Сейчас ежемесячные выплаты за самую дешевую квартиру, приобретенную в кредит на 20 лет, на $200-400 превышают среднюю заработную плату украинцев. В начале 2006 года этот показатель был в два-три раза меньше.

Слишком дорого

Основная причина стабилизации и снижения цен - резкое падение платежеспособного спроса. В Одессе число покупателей уменьшилось в четыре раза по сравнению с 2006-м, в Хмельницком - в два раза, в Житомире - в полтора. По словам директора агентства недвижимости «Гривна-Плюс» Натальи Давыдовой, в Луганске значительно сократилось количество заключаемых сделок: «В сентябре цены начали расти, но только на квартиры, которые можно использовать под магазины или офисы».

О несоответствии цен на недвижимость и доходов украинцев говорят практически все эксперты. «За последние 2-3 года недвижимость выросла в цене более чем на 180%, - отмечает Алексей Котенко, исполнительный директор киевской группы компаний «Планета Оболонь». - Такой рост цен буквально выгнал с рынка многих потенциальных покупателей. Те, кто еще в начале 2006-го могли приобрести квартиру в кредит, к концу этого года уже не решаются даже на такой вариант покупки. Цена для них стала неподъемной».

Весной этого года в большинстве областных центров средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке вплотную приблизилась к $1000, в крупных городах - Харькове, Донецке, Днепропетровске - метр подорожал почти до $1500, в Киеве средняя стоимость квадрата превысила $2500.

Бесценные метры

Между тем еще в конце 2006-го многие эксперты считали стоимость жилья завышенной как на вторичном, так и на первичном рынке. «При балансе спроса и предложения недвижимость в Киеве стоила бы в среднем $1100-1200», - отметил в декабрьском интервью Контрактам главный консультант консалтинговой компании «РЕД» Ярослав Цуканов.

«В этом (2006-м. - Прим. Контрактов) году я прекратил покупать недвижимость, потому что не хочу переплачивать», - тогда же признался начальник управления инвестиционно-банковских услуг АКБ «Укрсоцбанк» Эрик Найман. Тем не менее с декабря по февраль столичные цены выросли еще на 10-15%. Но этот рывок оказался последним: летом на рынке киевской недвижимости наблюдался спад цен.

Лидеры падения

Летом жилье дешевело практически во всех областных центрах. Но если в Киеве осенью цены практически вернулись к весеннему уровню, то в Одессе, Житомире, Луганске и Хмельницком - нет.

В начале 2007 года стоимость 1 кв. м одесской недвижимости в 11 раз превышала среднюю заработную плату горожан. При официальной зарплате в $210 квадрат жилья стоил $2340. Однако за девять месяцев цены упали почти на треть. Впрочем, недвижимость Одессы по-прежнему остается самой дорогой в Украине после киевской, но при этом доходы киевлян примерно вдвое выше. В Житомире, где зарплаты одни из самых низких по стране, в начале года за квадрат просили восемь официальных средних зарплат. В итоге вместо прогнозировавшегося местными риэлторами 30% роста цены упали на 15%.

В тесноте и в обиде

Кроме Одессы и Житомира, значительное снижение цен за девять месяцев текущего года было зафиксировано в Луганске (-13% - до $983/кв. м) и Хмельницком (-7% - до $1100/кв. м). Наталья Давыдова основной причиной стагнации цен в Луганске считает их несоответствие реальным доходам населения. Аналогичного мнения придерживаются ее коллеги из Одессы, Житомира и Хмельницкого.

Бег на месте

В Черновцах, Днепропетровске, Ивано-Франковске, Николаеве, Чернигове, Ровно, Полтаве, Луцке, Виннице и Севастополе с начала года цены практически не изменились - максимальные ценовые колебания не превышали 2-3%.

Правда, местные риэлторы называют разные причины стабилизации цен. По мнению экспертов, стоимость недвижимости в Ровно, Луцке и Николаеве достигла своего максимума. Хотя еще девять месяцев назад луцкие риэлторы прогнозировали подорожание недвижимости в 2007-м на 100%. Неоправдавшиеся прогнозы они объясняют почти двукратным подорожанием жилья в 2006 году. В этих городах тоже наблюдается снижение покупательской активности и значительное увеличение предложений по продаже жилья.

Директор АН «Севастополь-Град» Алексей Вергуш считает, что бурный рост цен прошлых лет был связан с активным развитием ипотечного кредитования. Но все, кто мог взять кредит на жилье, уже воспользовались ипотекой. Зарплаты в АРК и стоимость жилья в Севастополе в прошлом году росли примерно одинаково (+53-55%), но в начале нынешнего года цены на недвижимость ($1500/кв. м) исчерпали все резервы крымчан. При этом эффективная ставка по ипотечным кредитам в 2006-2007 годах понизилась от силы на 1% - примерно с 14% до 13% годовых в долларах США. В итоге разница между ежемесячными выплатами по кредиту за однокомнатную квартиру в Севастополе и средней зарплатой увеличилась с $210 в прошлом году до $340-360 в нынешнем.

В Черновцах и Ивано-Франковске рост цен на вторичке сдерживался активным строительством новых домов. Стоимость квартир в новостройках, по данным риэлторов Ивано-Франковска, практически не отличается от цен на вторичном рынке, но покупатели предпочитают новое жилье.

Рост вопреки

В пределах 10% подорожали квадратные метры в Тернополе, Кировограде, Сумах, Симферополе и Киеве.

В столице, по словам Алексея Котенко, в этом году наблюдалось снижение цен на 10-15% в сегменте малогабаритного жилья низкого качества: «Рынок недвижимости Киева девять месяцев находился в состоянии стагнации. Количество сделок было минимальным».

В Сумах рост цен в прошлом году составил более 30%, с начала 2007 года - не превышает 10%. «Спрос сместился в сторону первичного рынка, - объясняет заместитель директора АН «Сумская недвижимость» Елена Шульга. - В 2006 году в городе было построено только два дома, в этом году сдано уже 18 объектов». Кроме того, Шульга отмечает изменение соотношения продавцов и покупателей: «В Сумах покупателей на вторичном рынке всегда было в два раза больше, чем продавцов. Сейчас ситуация в корне изменилась».

В Черкассах, Харькове, Ужгороде, Донецке, Запорожье, Херсоне и Львове недвижимость в этом году подорожала более чем на 10%. Причина везде одна - недостаточные объемы строительства нового жилья. «Из-за дефицита предложения на первичном рынке растет спрос на вторичку. В результате мы имеем относительно высокий спрос и рост цен», - рассказывает Наталья Асеева, руководитель сектора жилой недвижимости АН «МАРТ» (Черкассы).

Обвала не будет

Несмотря на очевидную стагнацию рынка жилья, полномасштабного кризиса с повсеместным падением цен на 30-50% и отказом украинцев от выплат по ипотечным кредитам (как это случилось в США) не будет.

В кредитных портфелях отечественных банков ипотечные займы занимают лишь 12-15%. Кроме того, в наследство от СССР Украина, как, впрочем, и все остальные республики бывшего Союза, получила колоссальный дефицит жилья. При среднеевропейской норме в 40-60 кв. м на одного человека в Украине этот показатель от силы дотягивает до 22 кв. м. При существующих объемах строительства, по 40 кв. м на одного жителя в Украине будет приходиться эдак году в 2060-м.

Именно дефицитом жилплощади можно объяснить сентябрьское оживление на вторичном рынке недвижимости, о котором говорят риэлторы практически из всех регионов: даже в условиях перегретого рынка украинцы используют любую возможность, чтобы улучшить жилищные условия. Тем не менее это оживление вряд ли приведет к значительному росту цен - покупательная способность исчерпана практически во всех областях. Цены будут расти в городах с населением более 300-500 тыс., расположенных в экономически успешных регионах. Но подорожание будет небольшим. «В ближайшие 2-3 месяца ситуация (в Киеве. - Прим. Контрактов) кардинальным образом не изменится, - подводит итог Алексей Котенко. - Цены если и будут повышаться, то совсем незначительно - на 0,5-1% в месяц».

Елена Криницкая, Владимир Хомяков

 

 
< Пред.   След. >
2007-2016 Сайт Деньга создан чтобы помочь Вам достичь материального благополучия. Материалы сайта раскрывают тематики Инвестиции, Создание собственного бизнеса, Карьерный рост, Образование. Ресурс ориентирован на украинскую аудиторию, но может быть полезен всем. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, опубликованной в рекламных материалах. Использование материалов Деньга разрешено только при наличии активной ссылки на главную страницу портала www.denga.com.ua