На центральных улицах украинских городов сконцентрировано более 80% действующих в стране банков. Открыть офис в центре - это вопрос не только статуса, но и высокой цены. Зачем банкиры создают банковские улицы и окупаются ли такие инвестиции?

Прогуливаясь по улице Большой Васильковской (Красноармейской), невольно ловишь себя на мысли, что будущие поколения смело смогут переименовать ее, к примеру, на Большую Банковскую или Красно-банковскую. Офисов финансовых учреждений, расположившихся здесь и на прилегающих к ней улицах, намного больше, чем иных компаний.

В промежутке от улицы Крещатик и до Лыбедской площади представлены около тридцати фасадов банковских структур. При этом банкиров даже мало тревожит вопрос зашкаливающей стоимости квадратного метра. Высокий транспортный и пассажиропоток, по мнению финансистов, должен обеспечивать работой каждое отделение. Если же этого не происходит, тогда офис выполняет имиджевые функции или же служит объектом долгосрочных инвестиций.

Место под солнцем

"Месторасположение - главный фактор, влияющий на результаты отделения как по мировой статистике, так и по исследованиям нашего банка. На втором месте идет человеческий фактор - уровень персонала отделения во главе с его начальником", - утверждает директор департамента развития сети Райффайзен Банка Аваль Дмитрий Крепак. Банковскими улицами традиционно считаются центральные улицы города, районов, микрорайонов, поскольку именно они являются основным источником потенциальных клиентов банков.

"В Киеве наиболее насыщенными банковскими улицами можно назвать улицы Крещатик, Владимирскую, Красноармейскую, Саксаганского и Сагайдачного", - рассказывает заместитель председателя правления Эрсте Банка Светлана Черкай. Кроме того, опрос участников рынка показал, что среди банкиров уже сложились стереотипы неких банковских местностей. Историческими банковскими районами в Киеве являются, прежде всего, Подол и улица Артема. На Оболони очень популярны улицы Маршала Тимошенко и Героев Сталинграда, на Троещине - проспект Маяковского, на Воскресенке - бульвар Перова, на Харьковском массиве - Харьковское шоссе и проспект Бажана.

"С точки зрения приоритетности расположения, перспективности и, соответственно, окупаемости точек продаж, расположенных в таких местах, банкам интересны крупная транспортная магистраль проспект Победы, а также бульвар Шевченко и крупные площади города - Севастопольская, Соломенская, Ленинградская и пр.", - добавляет заместитель председателя правления Первого украинского международного банка (ПУМБ) Геннадий Молодчинный.

Помимо этого, опыт строительных компаний свидетельствует, что финансисты становятся первыми и самыми активными покупателями офисных помещений в новостройках. "Банки приобретают юридически оформленное помещение из нежилого фонда, кроме того, новоселы, приобретающие квартиры в новых домах, - это целевая аудитория для банка. Обычно это люди с достатком средним и выше среднего, 28-55 лет, имеющие постоянную работу или собственный бизнес. Как правило, в семье есть дети. Именно на таких клиентов ориентированы банки, а жители новостроек становятся клиентами отделений в доме", - отметила руководитель Центра продаж строительной компании "Міськжитлобуд" Елена Блиндюк.

А руководитель Киевского областного филиала Укрсоцбанка Андрей Онистрат даже привел пример улицы Раисы Окипной на Левом берегу, где на весьма ограниченной ее части расположены девять отделений различных банков. Подобные примеры можно найти и в других спальных районах, где активно ведется застройка. Впрочем, добавляет банкир, сравнивать филиалы и головные конторы с универсальными отделениями площадью в 200 квадратных метров не совсем корректно. Ведь и стоимость открытия офисов разная, и предназначение.

В выборе расположения офисов банков на центральных улицах часто прослеживается имиджевая составляющая. Банкиры не скрывают, что такой подход помогает подчеркнуть превосходство над конкурентами, наглядно показать уровень корпоративной культуры и солидность компании. Этим основополагающим принципам, более чем любые иные организации, следуют банки, которые "селятся" в центре города.

"Безусловно, главный офис такого банка, как ВТБ, должен находиться в центре столицы. Поэтому его расположение - бульвар Шевченко - мы выбирали тщательно, исходя из соображений имиджа, философии и идеологии бренда. Центральное расположение офиса позволяет реализовать целый комплекс задач: помимо имиджевой составляющей, это и прямая реклама учреждения, и узнаваемость улицы среди VIP-клиентов", - с гордостью рассказывает начальник управления развития сети продаж банка ВТБ Артур Муравицкий.

Быть в самом центре города, отмечают в Эрсте Банке, это больше вопрос статуса, нежели бизнеса. Хотя и бизнес в таких отделениях также может быть неплохим. "Банки, которые позиционируют себя как крупнейшие, стремятся открыть отделение именно в центре города", - добавляет госпожа Черкай. Быть ближе к центру стремятся и финучреждения, не входящие в разряд крупнейших.

"Наш первый главный офис был в Печерском районе, тем самым банк как бы говорил, что он, несмотря на свой молодой возраст, претендует на многое. По данному принципу открывались и отделения банка в городах Украины - это были всегда центральные районы или прилегающие к ним территории. Помимо имиджевой составляющей, это также и дополнительно удобство для клиента, который не должен искать наш офис на окраинах, а может, прогуливаясь по центру, зайти к нам", - рассказал PR-менеджер Дельта Банка Дмитрий Минеев.

Дорогое удовольствие

Правда, открыться в центре Киева удается далеко не всем. По словам Светланы Черкай, сегодня на рынок Украины заходит много крупных иностранных розничных банков, для которых наличие собственной разветвленной дистрибуционной сети - жизненно необходимо. Заметно, как в самых престижных местах открываются отделения UniCredit Bank, Universal Bank, OTP Bank, Erste Bank и т. д.

"Развернулась настоящая ценовая война за лучшие площади для отделений", - сетует госпожа Черкай. Это привело к тому, что спрос на помещения многократно превышает предложение и раскручивает цены до немыслимых уровней. Стоимость одного квадратного метра на Крещатике превышает $30 тыс. "Недавно нам предложили помещение в районе Бессарабской площади по цене $34 тыс. за квадратный метр - это для нас рекорд по стоимости на сегодняшний день", - рассказали в ПУМБе. Для сравнения: в некоторых областных центрах Украины за такие деньги можно купить трехкомнатные квартиры в центре. Но для банкиров это не аргумент.

"Киев имеет черты, которые выражаются в высокой стоимости покупки и арендной платы за квадратный метр. Но, не захватив Киев, банк не может называться всеукраинским", - объясняет немыслимые траты коллег председатель наблюдательного совета банка "Демарк" Александр Стеценко.

Наиболее дорогими являются помещения на "красной линии" - центральных улицах и площадях областных центров. Стоимость покупки и аренды помещений на центральной улице и в "спальных" районах отличаются в разы. К примеру, аренда одного квадратного метра на Крещатике может достигать $300, а покупки - $30 тыс., тогда как аренда квадратного метра помещения на Троещине составляет около $30, а покупка - $3-4 тыс. "Цена за квадратный метр зависит от размера и состояния помещения, его месторасположения на центральной улице, качества фасадной части, видимости и т. д.

Покупка или аренда помещения зависят от стратегии банка - некоторые предпочитают покупать, некоторые только арендуют, здесь нет общего правила", - отмечает Дмитрий Крепак. К примеру, в ВТБ помещения под ключевые филиалы и отделения приобретаются, отделения других категорий арендуются. А согласно концепции ПУМБа, необходимо, чтобы количество собственных помещений составляло не менее 50% от всего количества.

"Это своего рода база, которая обеспечит работу банка в случае разрыва договоров аренды. Реальное соотношение собственных и арендованных помещений нашего банка по итогам 2006-2007 годов составило 80% к 20%. Помещения, в которых откроются точки продаж в 2008 году, будут на 60% состоять из собственных и на 40% из арендованных", - делится планами господин Молодчинный.

По мнению банкиров, приобретение помещений - это, прежде всего, инвестиции, выгода и надежность. Если же говорить о наиболее дорогих улицах, то финансисты признаются, что зачастую финансовые учреждения располагаются на них в ущерб своей рентабельности, но при этом работают на имидж организации.

"Имидж и престиж - это такой же актив, только нематериальный", - говорит Артур Муравицкий. По словам Светланы Черкай, наиболее рентабельными можно назвать отделения в районах "центр минус 1", "центр минус 2", с удобной транспортной развязкой, развитой инфраструктурой, большим скоплением потенциальных клиентов. Примерами таких мест могут быть районы метро "Лукьяновская" или "Контрактовая площадь" в столице.

Немаловажным вопросом среди банкиров оказался и вопрос качества уже существующих отделений. Не секрет, что после продажи в 2005 году банка "Аваль" австрийской группе Raiffeisen многие собственники задумались о привлечении западного инвестора и в свои банки. Наиболее показательным моментом для иностранцев являлась величина филиальной сети, поэтому многие учреждения с целью продажи стали динамично "раздуваться". "Банки покупают помещения потому, что таким образом увеличивается стоимость финучреждения при продаже иностранным инвесторам. К тому же это надежное вложение средств. Кроме банков, мало кто может позволить себе покупать офисные помещения по таким ценам, таких ресурсов у других бизнес-структур просто нет. Цена квадратного метра на нежилые помещения выше в два раза, чем на жилые", - отмечает Елена Блиндюк. Поэтому уже сегодня некоторым "незасватанным" банкирам приходится закрывать свои отделения, содержание которых невыгодно в условиях отсутствия иностранного интереса.

А иногда складываются и почти парадоксальные ситуации с качеством банковской филиальной сети. К примеру, после того как несколько месяцев назад стало известно о покупке итальянской группой Intesa Sanpaolo принадлежащего семье Черновецких Правэкс-Банка, экс-глава украинского Интерпола и ныне народный депутат от фракции "НУ - НС" Кирилл Куликов высказал мнение, что эта сделка может отрицательно повлиять на имидж Украины.

Основной аргументацией такого заявления послужил тот факт, что, по информации Куликова, ряд отделений Правэкс-Банка сейчас находятся в жилищном фонде и не переведены в нежилой. Находясь в жилищном фонде, такие банковские помещения платят сниженные налоги на коммунальные услуги. Обывателю несложно заметить, что в Киеве отделения многих банков располагаются на первых этажах жилых домов. Правда, не только "Правэкса", но и других учреждений.

Каждому свое

Банкиры не признаются, какую рентабельность имеет то или иное отделение, на чьи плечи ложится высокая стоимость "метра", а также какую долю занимает стоимость недвижимости в кредитных ставках и комиссиях. "Безусловно, такие исследования проводятся, но данная информация не предназначена для внешнего использования", - заявили нам в банке "Дельта". По словам Светланы Черкай, с точки зрения сроков окупаемости и будущей прибыльности лучше руководствоваться соотношением "неплохое место - не сильно высокая стоимость помещения - хорошие потенциальные клиентские потоки". Далее каждое учреждение оценивает по своей методологии.

Наглядно это проявляется в том, что с каждым годом банки все внимательнее подходят к вопросу выбора мест и форматирования своих точек продаж. Если еще год-два назад такие точки создавались в зависимости от наличия той или иной площади, а специализированные отделения были только исключительно у крупных системных банков, то сейчас и средние финансовые учреждения дифференцируют свои площадки и подбирают места в зависимости от нацеленности на ту или иную клиентскую аудиторию. Как правило, стратегия банка предполагает четкое прописывание форматов точек продаж. Если планируется к запуску розничная точка, то внимание обращается на людные места с активным движением.

Если точка обслуживает также малый и корпоративный бизнес, то в этом случае на первое место по приоритетности выходят широкие проспекты с удобными подъездами и парковками. "Как правило, стоимость аренды или покупки квадратного метра в таких местах дешевле, нежели в центре, что позволяет без ущерба для рентабельности разместить на площадке более крупную точку продаж", - делится господин Муравицкий.

Если же говорить о таком направлении, как открытие VIP-отделений, то в данном случае внимание обращается прежде всего на престижность места расположения. Но при этом желательна определенная закрытость, даже "камерность" места, изолированного от активного потока людей. Идеальным в таком случае может стать, например, переулок в центре города, куда клиенту удобно подъехать к своему персональному менеджеру.

Наглядным примером здесь может служить киевское отделение ПриватБанка для особо важных персон по адресу Музейный переулок, 10. Немаловажна также и "безопасность" места, где располагается отделение. По словам экспертов, общая тенденция выглядит как максимальное приближение банка к клиенту во всех местах пребывания последнего - будь то работа, дом или место отдыха. Но даже несмотря на такую "любовь" к народу, главной задачей банковского менеджмента является четкое понимание того числа отделений, на котором стоит остановиться.

Западный опыт свидетельствует, что динамика открытия новых банковских отделений с каждым годом будет замедляться. Правда, уверены эксперты, недвижимость, которая расположена на центральных улицах - с удобным доступом, хорошей транспортной развязкой в густонаселенных местах, со временем лишь вырастет в цене и никогда не утратит актуальности. Поэтому задуматься о местечке на Большой Васильковской стоит, даже невзирая на низкую рентабельность, а оценивая будущие прибыли.

Артур Муравицкий, начальник управления развития сети продаж банка ВТБ:

Сегодня банки - самые активные потребители рынка коммерческой недвижимости. Идет активное развитие розничного бизнеса, поэтому приоритетными районами являются улицы, перекрестки, транспортные магистрали с большим потоком потенциальных клиентов - физических лиц. Место, где расположено отделение или филиал - один из определяющих критериев его успешной работы. Иногда, если предполагаемое помещение для точки продажи выгодно расположено, не принимаются во внимание даже некоторые технологические особенности - такие как, например, отсутствие парковки или же не совсем подходящий формат здания. К менее важным факторам относятся технические характеристики объекта недвижимости, наличие рядом банков-конкурентов и т. д. В регионах даже прослеживается своего рода тенденция "коллективизма" банковских учреждений: точки продаж открываются на престижных улицах рядом с отделениями других банков.

Геннадий Молодчинный, заместитель председателя правления Первого украинского международного банка

Для меня памятными остались моменты, когда в 2006-2007 годах во время активного регионального расширения банка приходилось бывать в разных уголках Украины, выбирая помещения для покупки или аренды. Зачастую там можно было видеть такую картину: одно большое помещение делилось собственником на несколько секций, в которых располагались отделения разных банков. И эта тенденция характерна не обязательно для центра! К примеру, она наблюдается в Донецке, в Буденновском районе, где рядом с нашим отделением работают точки продаж Swedbank, Проминвестбанка и банка "Форум", а в непосредственной близости расположены отделения ПриватБанка, Містобанка, Укрпромбанка, Ощадбанка… Такая же ситуация в Черкассах, Белой Церкви, Энергодаре, областных центрах Западной Украины.

Елена Мошенец Инвестгазета

Читать также:

Крупнейшие банки Украины остановили выдачу кредитов в гривне

В офис - на окраину

Интерьвью с председателем правления "Укрсоцбанка" Борисом Тимонькиным

Размер имеет значение

Где платят больше? Банки — на 2-м месте рейтинга.