Покупка жилья на первичном рынке -- дело, зачастую, рискованное. Поэтому условия договора со строителями надо изучить особенно внимательно. Конечно, даже правильно составленный договор полностью не защищает инвестора от всех возможных неприятностей, но он способен минимизировать риски.

Как гласит украинское законодательство, а именно -- Закон Украины "Об инвестиционной деятельности", инвестирование и финансирование объектов жилого строительства может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью, негосударственные пенсионные фонды, институты совместного инвестирования и через выпуск беспроцентных целевых облигаций. Большинство компаний, которые участвовали в рейтинге "Денег", уже выполняют эти требования. В частности, шесть компаний реализуют жилье через выпуск целевых облигаций, четыре -- через ФФС. Но вот остальные…. К сожалению, они предлагают инвесторам заключать договоры комиссии, о паевом участии или купли-продажи имущественных прав. Уважаемые инвесторы! "Деньги" предупреждают: будьте предельно внимательны в общении с такими компаниями!

К исследованию договоров, которые предлагают заключать застройщики, мы привлекли практикующих юристов. По словам Евгения Старчука, партнера ЮК "Старчук Плачинда и партнеры", компания--застройщик не имеет права продавать жилье на первичном рынке по договору купли-продажи имущественных прав, договору о паевом участии и прочим вариантам договоров, не предусмотренных законом "Об инвестиционной деятельности". Как уже писали "Деньги", заключенные по ним сделки могут быть признаны недействительными -- инвестор рискует получить отказ в регистрации прав собственности на объект. А вернуть деньги будет очень сложно. 

Г-н Старчук полагает, что меньше всего рискует инвестор при покупке строящегося жилья через ФФС. В частности, по мнению юриста, инвестируя деньги в строительство через ФФС, покупатель гарантированно сможет их вернуть в случае невыполнения застройщиком или управителем условий договора. Однако покупка жилья через ФФС не защищает инвестора от затягивания сроков строительства и лишает его возможности влиять на застройщика.
Екатерина Отченаш, директор департамента по надзору за финучреждениями Госфинуслуг, полагает, что проблема инвестирования через ФФС заключается еще и в том, что, как правило, застройщик и управитель (финансовая компания) являются аффилированными (связанными) структурами. Это не дает покупателям гарантий своевременного и качественного выполнения работ. Как смогли заметить "Деньги" при изучении договоров компаний, собранных в процессе исследования, застройщики неплохо защищены от санкций в случае задержки сроков строительства -- штрафы за это либо вовсе отсутствуют, либо просто мизерные. 

Облигации тоже не являются идеальным инструментом инвестирования в первичную недвижимость. Хотя бы потому, что ни инвестор, ни кто другой не могут проконтролировать застройщика в том, как и на какие нужды тот потратит привлеченные деньги. И если строительство, не дай бог, будет сорвано, у инвестора останется ничем по сути не обеспеченная беспроцентная облигация.

Стоит отметить, что практически все застройщики оставляют за собой право в одностороннем порядке разорвать договор, если покупатель задержал платеж или не выполнил какое-либо его требование. И при этом удержать из возвращаемых денег 5% штрафа. В свою очередь, продавец, например, за просрочку перечисления на счет покупателя пакета облигаций на один месяц, должен выплатить ему штраф в размере 0,1% за каждый месяц задержки, начиная со второго месяца. Просто дискриминация какая-то…

Справедливости ради отметим, что "Деньги" изучали только типовые договоры. В процессе переговоров и подписания документы могут совершенствоваться -- никто не запрещает выторговать для себя более приличные условия, чем предлагает застройщик. Ведь основной принцип гражданского права состоит в том, что стороны сделки имеют право на симметричные, равноправные условия. 

Торгуйтесь, господа инвесторы!

С кем договариваться?

Рейтинг застройщиков по условиям договоров с инвесторами

*Виды договоров инвестирования

3 - Участие в ФФС

2 - Покупка облигаций

1 - Другие

Автор: Татьяна Сидоренко "Деньги"

Читать также:

Рейтинг застройщиков: кому довериться?

Цены на "первичку" понемногу растут 

Столичную застройку ждет расширение и уплотнение

Аренда в Киеве

Бытовые рейдеры: 10 законных способов отъема вашей недвижимости