" />
Что будет с вторичной недвижимостью к лету?
Инвестиции - Недвижимость
12.05.2009

ImageЦены на вторичную недвижимость за последние полгода откатились к уровню 2005--2006 годов. К лету эксперты, с которыми общались "Деньги", прогнозируют падение еще на 10--15%. Риелторы заговорили о реальных финансовых возможностях покупателей.

В феврале 2009 года маркетинговый консультант Надежда продала однокомнатную квартиру в спальном районе Киева за $58 тыс. Правда, рассчитывала она получить за квартиру $120 тыс. Но в итоге, чтобы продать, пришлось в два раза уменьшить цену. "Я очень жалею, что не продала квартиру в сентябре 2008 года за $100 тыс., как предлагали покупатели", -- посетовала Надя. Но, как говорится, после боя кулаками не машут. "Сейчас я хочу купить либо двухкомнатную квартиру в нормальном районе, либо "единичку" в центре. Но пока подходящих вариантов нет -- за "двушки" просят не меньше $90 тыс. Так что я подожду", -- пояснила она.

Оптимистические заявления риелторов, о том, что весна принесла оживление на рынок недвижимости, все же несколько преждевременны. По-прежнему находит покупателя только недорогое жилье. Объекты дороже $50--60 тыс. остаются практически невостребованными.

"Несмотря на то что ипотечное кредитование заморожено, а общая платежеспособность населения имеет негативную динамику, спрос на жилье сохраняется на достаточно высоком уровне", -- продолжают уверять в консалтинговой компании "Канзас". Правда, уточняют, что они говорят об отложенном спросе, поэтому в действительности количество сделок не растет. "Покупатели ждут момента, когда рынок будет близок к ценовому дну, то есть цены перестанут снижаться, либо будут снижаться, но незначительно", -- отметили в "Канзасе".

Что можно сказать? Дождутся покупатели дна и вцепятся в него. А вот кредитного подогрева рынок в нынешнем году точно не дождется.

Киев

В марте на столичном рынке недвижимости наблюдалось снижение темпов удешевления жилья, и даже небольшой рост цен. Также риелторы отмечали увеличение количества сделок по сравнению с совершенно "пустыми" январем и февралем. По данным АН "Планета Оболонь", сделки в марте шли преимущественно в сегментах дешевого -- физически и морально устаревшего малогабаритного жилья. "Поэтому распространять на весь киевский вторичный рынок жилья тенденции, обозначившиеся в этих сегментах, можно лишь весьма условно", -- подчеркнули в компании.

Впрочем, большинство риелторов считают, что уже сейчас цены на столичную "вторичку" стабилизировались. "Предпосылок для резких перепадов стоимости в сторону снижения или повышения нет. Сделки проходят в определенном сформировавшемся на рынке ценовом коридоре", -- заверила президент Украинской гильдии риелторов Наталья Шкилевая.

Что касается цен, то с начала года, киевская "вторичка" подешевела на 23--27%. Сегодня квартиру в столице можно приобрести за $1100--2800 за 1 м². На окраинах города однокомнатные квартиры продаются за $38--55 тыс., "двушки" -- за $60--90 тыс. В центре за "единичку" просят $55--100 тыс., за двухкомнатную квартиру -- $90--150 тыс.

Если сделать нехитрый расчет, то получается, что цена квартиры в центре соизмерима примерно с 150--180 месячными арендными платами. Накануне "кредитного ралли", до того как ипотекой цены были взвинчены до небес -- в 2000--2001 годах, соотношение не превышало 120.

Что в регионах

Также как и в Киеве, в других крупных городах преимущественно продаются недорогие одно-двухкомнатные квартиры. И то -- не очень активно.

В частности, в Днепропетровске, по словам директора АН "Эксперт Сервис" Валерия Головина, максимальным спросом пользуются квартиры стоимостью $20--30 тыс. При этом г-н Головин заверил, что уже сейчас достаточно сложно найти хорошую квартиру. В то же время оценщик-аналитик компании Realnest Марина Холодная отметила, что по итогам первого квартала 2009 года предложение превышает спрос практически в 15 раз, хотя в марте спрос на жилье по сравнению с январем увеличился в 2,3 раза, а объем предложений -- в 2,1.

Поэтому выбор жилья достаточно широк -- в Днепропетровске на продажу выставлены как элитные квартиры, за которые просят от $2000 за 1 м², так и жилье "барачного типа" по цене $460 за 1 м².

С начала года стоимость квартир в городе уменьшилась на 30--40%. Столь стремительное удешевление за три месяца 2009 года позволяет риелторам предполагать, что темпы снижения цен сократятся. "Например, после дефолта 1998 года в России цены на недвижимость упали примерно на 35%. Это было наибольшее падение за всю историю российского рынка недвижимости. Поэтому есть основания предположить, что сейчас основная часть ценовой коррекции в Днепропетровске уже произошла", -- отметила г-жа Холодная. Она прогнозирует: к лету цены на жилье в городе могут просесть еще на 10--15%, а с осени стоит ожидать стабилизации рынка. Однако эксперт подчеркнула, что стабилизация возможна только при улучшении экономической ситуации в стране. В ином случае квартиры продолжат дешеветь.

Более чем на 20% снизились цены на квартиры в Донецке. По данным АН "Жилком", средняя стоимость однокомнатных квартир в городе на начало апреля 2009 года составляла $1590 за 1 м². На окраине города "единички" предлагают за $15--25 тыс., в центральных районах -- от $25 тыс.

Минимален спрос на квартиры и в Одессе. И вряд ли в ближайшее время стоит ожидать кардинального изменения ситуации. Те покупатели, у кого есть сбережения, не спешат вкладывать их в недвижимость, ожидая дальнейшего удешевления жилья. В целом по городу за январь -- март 2008 года квартиры упали в цене на 20--25%. Сейчас гостинку в спальном районе Одессы Таирово можно приобрести за $24 тыс. От $20 тыс. просят за квартиры на Молдаванке и от $30 тыс. -- на Черемушках. В Приморском районе цены на однокомнатные квартиры стартуют с $45 тыс.

Во Львове за первый квартал 2009 года вторичная недвижимость подешевела в среднем на 24% -- до $1221 за 1 м². При этом, как и везде, продаются в основном одно-двухкомнатные квартиры за $25--45 тыс. Львовские риелторы отмечают, что после стремительного падения цен ситуация на рынке начала стабилизироваться. И те жители, которым удалось снять деньги с депозитов, начали покупать недвижимость. Однако таких немного. Поэтому риелторы не исключают, что после замедления темпов снижения цен их падение может возобновиться.

В отличие от остальных городов-миллионников, в Харькове за первый квартал 2009 года ощутимого снижения цен на вторичное жилье не наблюдалось. По данным консалтинговой компании "Проконсул", за три месяца 2009 года "вторичка" в Харькове подешевела всего на 11% -- до $900 за 1 м². Впрочем, это статистика предложений. Реальные же сделки осуществляются по более низким ценам -- покупатели активно торгуются. Более похожи на правду другие оценки, по которым за январь -- март 2009 года цены на вторичную недвижимость в Харькове упали на те же 20--30%, что и в других городах.

Чего ждать

Прогнозы в условиях кризиса -- дело неблагодарное. Когда цены достигнут "дна", точно не известно, -- считают специалисты компании "Канзас". Но прогнозируют, что период минимальных цен будет растянут во времени, поскольку предпосылок для резкого роста нет и пока не будет.

Конечно, продавцы недвижимости и риелторы надеются на возобновление роста цен. Однако и они признают, что недвижимость -- своего рода лакмусовая бумажка экономической ситуации в стране. Рост цен на жилье возможен, только если возобновится спекулятивный спрос, который в Украине активно "подпитывался" ипотечными кредитами. Сейчас ипотека "не работает", а деньги очень многих потенциальных покупателей заморожены на депозитных счетах.

В консалтиновой компании "Канзас" считают, что если экономическая ситуация будет ухудшаться, стоимость жилья будет стремиться к уровню, на котором она будет отвечать финансовым возможностям покупателей. "Деньги" полагают, что таким уровнем могут оказаться, к примеру, для однокомнатных квартир суммы, эквивалентные 120--130 месячным арендным платам.

Цена реальности
Цены продажи квартир в Киеве, $ за 1 м²*

Район
Цена, по состоянию на 12 апреля 2009 года
Изменение по сравнению с 1.04.2009, %
Изменение по сравнению с 1.01.2009, %
В среднем по Киеву
1619
-3,11
-29,52
Голосеевский
1622
-4,36
-29,6
Дарницкий
1190
-4,19
-33,89
Деснянский
1238
-2,37
-30,76
Днепровский
1301
-3,34
-31,74
Оболонский
1576
-3,25
-29,89
Печерский
2768
-3,08
-26,01
Подольский
1473
-2,96
-28,67
Святошинский
1342
-2,61
-28,99
Соломенский
1469
-2,07
-30,28
Шевченковский
2105
-2,55
-27,69

* – По данным SWdevelopment
Почем метры
Image 
ИТОГО: За первый квартал 2009 года вторичная недвижимость в городах-миллионниках подешевела на 20--40%. Не исключено, что к осени цены просядут еще.

Автор:Татьяна Сидоренко "Деньги"

Читать также:

Как спасти залоговую квартиру?

Меняю машину на квартиру в Киеве

Дешевое жилье уже разбирают

Ремонт в квартире-новостройке

В Киеве квартиру можно купить за 35 тысяч долларов

Банки прячут недвижимость

 
< Пред.   След. >
2007-2016 Сайт Деньга создан чтобы помочь Вам достичь материального благополучия. Материалы сайта раскрывают тематики Инвестиции, Создание собственного бизнеса, Карьерный рост, Образование. Ресурс ориентирован на украинскую аудиторию, но может быть полезен всем. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, опубликованной в рекламных материалах. Использование материалов Деньга разрешено только при наличии активной ссылки на главную страницу портала www.denga.com.ua