" />
Нежилое изобилие. Столичный рынок непрофессиональных коммерческих площадей перенасыщен
Инвестиции - Недвижимость
25.06.2009

ImageЗа последний год количество выставленных на продажу непрофессиональных офисных и торговых площадей в столице выросло в пять раз. Эксперты объясняют такую ситуацию сокращением деловой активности и перетоком предложения из сегмента аренды в сегмент продажи.

Причем даже двукратное падение цен на недвижимость не позволяет собственникам надеяться на ее скорую продажу, ведь у покупателей, как и у продавцов, также наблюдаются проблемы с наличностью.

Все на продажу!

Рынок недвижимости столицы сегодня как никогда богат предложением непрофессиональных офисных и торговых площадей на продажу. Если ранее из общего количества предложения собственники были готовы расстаться не более чем с каждым десятым объектом, выставляя остальные в аренду, то сейчас к продаже предлагается почти четверть от общей базы нежилых площадей и только три четверти сдается в аренду. «Ныне потенциальный покупатель может выбирать из более чем 2 тыс. предложений офисных помещений общей площадью 300 тыс. кв. м и почти тысячи предложений торговых площадей, общая площадь которых достигает 180 тыс. кв. м. До кризиса же предложение по обоим сегментам не превышало 40–60 тыс. кв. м», — утверждают в компании SV Development.

Массовый выброс на рынок таких объектов в условиях финансового кризиса привел к резкому снижению их стоимости. Немалую роль в этом процессе сыграло и укрепление доллара: потенциальные покупатели не готовы выкладывать в гривневом эквиваленте суммы почти вдвое большие, нежели прошлым летом. В итоге всего за год, по словам директора по маркетингу SV Development Владимира Степенко, стоимость продажи как офисных, так и торговых непрофессиональных коммерческих площадей упала в долларовом эквиваленте на 50–60%, а в гривневом — на 15–20%, продолжая ежемесячно снижаться на 1–10%. «Помимо обострения финансового кризиса и практически полного свертывания кредитования, важной причиной стремительного падения цен является невысокая активность на данном рынке: соотношение спроса и предложения составляет один к десяти, то есть на 10 объектов в базах данных находится всего один покупатель. Многим же продавцам срочно требуются средства, т. к. большинство фирм и предпринимателей средней руки хранили в такой недвижимости свои сбережения, необходимые им сейчас для спасения бизнеса, поэтому они согласны уступать. Этой же причиной объясняется и резкое увеличение доли предложения в сегменте продажи по отношению к сегменту аренды», — пояснил г-н Степенко.

Самые дешевые офисы — подвалы

По данным экспертов, на сегодняшний день средняя стоимость офисной недвижимости в Киеве составляет $1,91 тыс./кв. м, в то время как год назад данный показатель достигал $4,7 тыс./кв. м. По информации начальника отдела коммерческой недвижимости компании «Траектория» Эдуарда Визняка, больше всего за этот период подешевели подвальные нефасадные помещения, площади без отдельного входа не на первых этажах, а также объекты, расположенные на непопулярных массивах, таких как Троещина, Лесной, Воскресенка, Куреневка. «Стоимость подвалов серьезно упала даже в том случае, если они находятся в престижных новостройках в центре. Например, в нашей базе данных имеется подвал на улице Антоновича в сданной в прошлом году новостройке с отдельным входом, который предлагается сейчас за $1,5 тыс./кв. м, тогда как год назад за него просили $3 тыс./кв. м», — говорит г-н Визняк.

Именно в этой категории коммерческой офисной недвижимости (подвалы), как считают специалисты, можно найти самое дешевое предложение, стоимость которого может быть на 80–110% ниже среднерыночного. Например, собственники полуподвала на улице Оболонской в Подольском районе столицы, несмотря на наличие ремонта и нормальной транспортной развязки, выставляют его за $1 тыс./кв. м, что ниже среднерыночной цены в два раза. А хозяева подвального помещения в самом центре (ул. Юрия Коцюбинского) согласны отдать его за $1,05 тыс./кв. м, что почти в четыре раза ниже цен в центральной части города.

По словам Владимира Степенко, существенно потеряли в своей стоимости ранее переоцененные офисные помещения. Например, офисы на Печерске, которые еще полгода назад предлагались по завышенной ставке в $10 тыс./кв. м, сегодня не могут найти покупателя даже по $3 тыс./кв. м. «До 50–60% от и так невысокой среднерыночной стоимости готовы сбрасывать и собственники заложенных в банке объектов, а также те компании, которым для выживания срочно требуются наличные средства. Скидки таких размеров позволяют не выжидать четыре–шесть месяцев, пока появится реальный покупатель, а реализовать его в течение нескольких недель», — считает г-н Степенко. Уменьшить срок «экспозиции» помещений, по мнению специалистов, можно, не только существенно сбросив цену, но и предоставив покупателю возможность поэтапной выплаты, рассрочку платежа или аренду с правом выкупа. «На помещения, предлагаемые по таким схемам, спрос в два-три раза выше, так как у клиентов также проблемы с деньгами. Как правило, такое предложение, если оно выставлено по разумным среднерыночным ценам, не задерживается в базах данных агентств более одного месяца», — рассказывает Эдуард Визняк.

PR-менеджер «Украинской риэлторской группы» Дарья Дружченко добавляет, что повышенный спрос наблюдается и на объекты, выставленные по среднерыночным ценам, расположенные в определенных местах Шевченковского (на КПИ, Шулявке, Лукьяновке, ул. Артема), Голосевского (по ул. Антоновича, Большой Васильковской) или Печерского районов (на бул. Леси Украинки). «Преимуществом при продаже является и определенный набор требований к помещению, которые выставляют покупатели: выход на фасад, хорошая транспортная развязка и парковка, наличие отдельного входа и офисного ремонта (пусть не дорогого, но позволяющего сразу после покупки работать в офисе), наличие мини-АТС и выделенной линии интернет. А по площади наибольший интерес вызывают объекты от 40 до 150 кв. м», — рассказывает г-жа Дружченко.

Торговля — в хвосте

На рынке непрофессиональных торговых площадей наблюдаются схожие с офисным сегментом тенденции, но средняя стоимость квадратного метра выше ($2,4 тыс./кв. м против $6 тыс./кв. м год назад), а спрос и количество сделок значительно меньше. «Если в сегменте нежилых офисных помещений в Киеве ежемесячно регистрируется порядка 100 транз-акций, то в сегменте торговых площадей — 20–30», — подчеркивает Владимир Степенко. Более высокие цены на торговые помещения по сравнению с офисными площадями специалисты объясняют тем, что прибыль, которую приносят площади под торговлю, больше, нежели прибыль от помещения под офис. Мизерная же активность в сегменте объясняется состоянием рынка: если офисы покупают, как правило, те компании, которые ранее их снимали и хотят сэкономить в будущем на аренде, то торговые площади преимущественно приобретают уже состоявшиеся компании малого и среднего ритейла для расширения, а дела у них на сегодняшний день идут не особо успешно.

Тем не менее собственникам торговых помещений также нужны средства на преодоление кризиса, и они готовы демпинговать. Как и в секторе офисов, самыми дешевыми на рынке являются подвальные и полуподвальные объекты в т. ч. и в самом центре столицы. Например, согласно базе компании SV Development, собственники 300-метрового помещения под магазин на улице Рейтарской сейчас выставили его на продажу всего за $1,3 тыс./кв. м. А на Московском проспекте 250 кв. м под магазин в оживленной зоне предлагается по $1,45 тыс./кв. м, причем хозяева еще готовы торговаться. Несмотря на столь низкие цены, по словам Дарьи Дружченко, большинство потенциальных покупателей заняли выжидательную позицию, надеясь на дальнейшее их удешевление. Активность они проявляют лишь в отношении очень дешевых объектов (в два-три раза ниже среднерыночной стоимости) площадью 170–250 кв. м, с витражами, расположенных в местах интенсивных пассажиропотоков, в то время как год назад рынок пестрел заявками от 1 тыс. кв. м. Также риэлторы отмечают, что приоритетными для покупки торговых непрофессиональных площадей являются отнюдь не приближенные к центру районы, как в других сегментах, а исключительно самый центр города (магазины на так называемой «красной линии» — от Европейской площади до пересечения ул. Большой Васильковской и Саксаганского), улицы, прилегающие к «Каравану», станциям метро «Левобережная», «Дарница» и «Нивки», улице Сагайдачного, а также такие густонаселенные и обеспеченные районы города, как Оболонь или Позняки.

Учитывая малый спрос на непрофессиональные торговые помещения, эксперты едины во мнении: за лето они подешевеют еще на 12–15%. Что же касается непрофессиональных офисов, то процент снижения стоимости здесь прогнозируется меньший — 8–10% за лето.

Image

http://www.dsnews.ua/

Читать также:

Работа с риелтором: 7 правил безопасности

Когда цены на недвижимость и плата за ее аренду достигнут дна?

Как инвестировать в недвижимость во время кризиса

Кто из застройщиков достроит обещанное?

Налоговые оптимизации при аренде недвижимости

Торговые центры: массовая продажа

 
< Пред.   След. >
2007-2016 Сайт Деньга создан чтобы помочь Вам достичь материального благополучия. Материалы сайта раскрывают тематики Инвестиции, Создание собственного бизнеса, Карьерный рост, Образование. Ресурс ориентирован на украинскую аудиторию, но может быть полезен всем. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, опубликованной в рекламных материалах. Использование материалов Деньга разрешено только при наличии активной ссылки на главную страницу портала www.denga.com.ua