" />
Попытки взвинтить цены на съем и продажу жилья провалились
Инвестиции - Недвижимость
04.11.2009

ImageНедвижимость продолжит дешеветь. До конца года аренда квартир в Киеве упадет на 100—200 грн., а продажа на $2000—5000.

«Сегодня» верно предсказала, что попытка поднять цены в расчете на рост спроса провалится. Так и вышло: по данным независимого портала «Недвижимость», за октябрь они снизились на 1,2%. Да, многие владельцы квартир выставляют их дороже, чем в сентябре, но взлететь этому «самолету» не суждено: его держит «якорь» покупателей, не готовых платить больше. Чего ждать в ближайшем будущем, мы выяснили у экспертов.

ДНО ДОСТИГНУТО. Директор АН «Благовест» Ирина Луханина прогнозирует: «До конца года количество сделок купли-продажи жилья будет ежемесячно увеличиваться на 8—11%. При этом особых ценовых колебаний не предвидится. Отклонения возможны на 1,5—2%, преимущественно за счет торга». Но, собственно, такой торг и сегодня уместен: как мы выяснили, даже на дешевых 1—2-комнатных хозяева уступают $1—2 тысячи. А вот насчет упомянутого повышения спроса — сомнительно.

«Рынок в октябре оживился в сравненении с сентябрем в 2 раза, но уже в ноябре будет очень вялым, — считает директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк. — Люди адаптировались к кризису, отсутствию ипотеки, поэтому, думаю, мы достигли ценового дна. Складывается ситуация по Марксу: верхи (продавцы) не могут уступать, поскольку обычно завязаны на дальнейших покупках другого жилья, а низы (покупатели) не хотят столько платить. Будет затухание рынка, падение числа продаж. Номинального снижения цен не произойдет, зато в пределах торга реальные скидки достигнут $5 тысяч».

«Многие сняли деньги с депозитов, назад в банки их не несут, а лучший способ вложения — покупка недвижимости, — утверждает риелтор АН «Вэлэс» Валерий И. — Поэтому спрос на дешевое жилье, до $80 тыс., не упадет, и ценовых колебаний до конца года не будет». Спорное утверждение. Два друга автора этих строк вырвали свои депозиты, оба нуждаются в жилье, но даже в складчину они не смогут купить и «единичку» за $50 тысяч. Так что вычеркивайте из числа потенциальных покупателей владельцев депозитов.

ДНО НЕ ДОСТИГНУТО. «Уже нет понятия «отложенный спрос» — кто мог купить жилье, уже сделал это на пике снижения цен, весной, а остальные не могут из-за отсутствия ипотеки, поэтому продолжится номинальное удешевление квартир в среднем на 2% в месяц, а уступки во время торга достигнут 5% против заявленной стоимости», — считает президент Союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов. «Кто поднял стоимость своих объектов, тот автоматически лишился клиентов, — резюмирует директор АН «Золотые ворота» Алексей Холмецкий. — Сделки идут только по самым дешевым вариантам, в пределах $50—70 тысяч, но и по ним покупатели торгуются, а умные продавцы уступают $1—3 тыс. Думаю, продолжится вялотекущий процесс снижения цен, на 1—2% в месяц». «Даже больше, до 10% до конца года, — считает директор АН «Лавина» Лариса Ставинога. — Ценовое дно еще не достигнуто, предложений квартир стало ненамного меньше, а спрос падает гораздо быстрее».

Итак, вероятнее всего, неизбежно дальнейшее снижение цен на «вторичку». Упадет сиюминутный спрос — а он уже начал падать — и придется продавцам снова идти на серьезные уступки. По прикидкам, до конца года — на $3 тыс. по 1-комнатным квартирам и на $4—5 тыс. — по 2—3-комнатным.

Image

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

Факт, что радикальных изменений в стоимости самых дешевых квартир за месяц не произошло. Но гораздо более весомый факт, что их хозяева стали мягче и поголовно готовы идти на торг в $1—2 тысячи, что в сентябре было редкостью. Притом заметим, что среди этих «хаток» стали появляться не только убитенькие, но и вполне приличные, со свежим ремонтом и даже со встроенными кухнями и мебелью. Итак, покупатель становится все больше прав!

1-КОМНАТНЫЕ
$40 000 Днепр. р-н, ул. Двинская, 24/13/5 кв. м
$41 700 Днепр. р-н, ул. Запорожца, 22/12/5 кв. м
$42 000 Дарн. р-н, ул. Ялтинская, 22/11/4 кв. м

В сентябре такие хоромы предлагали по той же цене.

2-КОМНАТНЫЕ
$55 000 Дарн. р-н, ул. Ленина, 40/26/6 кв. м
$58 000 Днепр. р-н, ул. Алма-Атинская, 45/32/6 кв. м
$59 000 Святош. р-н, ул. Зодчих, 46/30/7 кв. м

Самых дешевые «двушки» упали в цене на $1 тыс.

3-КОМНАТНЫЕ
$73 000 Святош. р-н, ул. Тулузы, 60/41/7 кв. м
$74 000 Солом. р-н, бул. Лепсе, 58/42/6 кв. м
$75 000 Дарн. р-н, ул. Харьков. шоссе, 74/42/10 кв. м

Месяц назад такие «трешки» стоили аналогично.

НОВОСТРОЙ: ДЕШЕВЕТЬ ИЛИ УМЕРЕТЬ

Признаться, не пугает прогноз Минрегионстроя, что в этом году будет сдано всего 40% (4 млн. кв. м) домов по сравнению с прошлым годом, равно как и то, что строительная отрасль достигнет показателей 2008-го лишь через 3—4 года. Грядущий дефицит нового жилья, который подняли на щит строители, рассчитывая привлечь клиентов, — миф, е¬го на самом деле в избытке.

Достаточно посмотреть на объявления в газетах и на сайты стройкомпаний, дабы убедиться, что не только (и не столько) у них полно готовых метров, но и у тех сограждан, кто покупал эти квартиры с целью перепродажи. Многие квартиры висят месяцами, при том что цены за «квадрат» — ниже, чем на «вторичке». «До 1,5 млн. кв. м по стране — это неликвидное, невостребованное из-за завышенных цен жилье, — говорит независимый эксперт Руслан Кизлайтис. — Те из застройщиков, кто не поймет, что нужно опустить стоимость на 20—30%, то есть хотя бы до $900 за «квадрат» в экономклассе, обречены на вымирание. И такие скидки им будут не в убыток, учитывая удешевление стройматериалов и стоимости рабсилы».

Почти все стройфирмы сейчас идут на такую преференцию: если клиент вносит 30% от стоимости будущей квартиры, то остальное будет платить по рассрочке, до введения дома в эксплуатацию, с гарантией, что стоимость метров не повысится. До 10% скидки дает по Киевщине ФФС «Житло-Інвест», при условии полной предоплаты за квартиру. По словам коммерческого директора фирмы «Консоль» Сергея Кононова, 100%-ная предоплата за жилье снизит его цену для покупателя на 5%. На тех же условиях можно стать владельцами квартир во многих домах от «Киевгорстроя». А в «Национальной строительной компании» сообщили о 10—12%-ном удешевлении, предпринятом для того, чтобы запустить в работу ранее законсервированные дома. В итоге «квадрат» стоит менее $1000.

Но сомнительно, что застройщиков спасет такой «аттракцион невиданной щедрости»: в условиях отсутствия ипотеки у них будет все меньше клиентов, способных и эти деньги уплатить. Надо идти на более серьезные уступки. «До $600—800 должна упасть цена «квадрата», чтобы люди стали активно брать квартиры в новостройках, — считает эксперт корпорации «Антар групп» Роман Зинец. — А конечная цена за квартиры не должна превышать $50—60 тысяч, больше массовый покупатель не потянет». С последним утверждением, думается, трудно не согласиться.

АРЕНДА КВАРТИР: ЗАВТРА БУДЕТ МЕНЬШЕ, ЧЕМ ВЧЕРА


Похоже, с подачи брокеров пошел гулять слух, что стоимость аренды в столице с октября резко пошла вверх. Мы проверили, приценившись к съемным квартирам, и убедились в его лживости. Есть мизерный рост цен только на самые дешевые «хатки». И то, вероятно, временный. Впрочем, послушаем прогнозы самих риелторов — разумеется, критически их оценив.

ЖДАТЬ УДЕШЕВЛЕНИЯ НАИВНО. «Не просядут цены на аренду, наивно этого ждать, — утверждает директор АН «Виктория» Анатолий Карпа. — Поскольку большинство людей не могут накопить на покупку квартир, они будут снимать их, поэтому спрос на аренду не снизится. И жизнь не стоит на месте: молодые пары, не желающие жить с родителями, будут снимать отдельные помещения, а это постоянный спрос. И огни большого города манят провинциалов, которые вначале будут снимать комнаты, а потом — отдельные квартиры — считайте, приток нанимателей из регионов не уменьшится. Значит, и цены падать не будут». «До конца года я не вижу причин как для повышения стоимости аренды, так и для понижения, — говорит директор АН «СІТ» Эдуард Бразас. — Конечно, из-за кризиса многие приезжие вернулись домой, в регионы, но на смену им приедут другие, кто хочет поискать счастья в Киеве».

ГОТОВЫ ПОСПОРИТЬ. Сейчас на столичном рынке, по разным оценкам, выставлено от 10 до 20 тысяч квартир под сдачу — просто завал. Многие из них (проверено) болтаются там не один месяц ввиду либо завышенной цены, либо убогого состояния. А волна сезонного спроса прошла: студенты уже поселились, а заробитчане «спіймали облизня» толпами в столицу уже не поедут — из уст в уста передается информация, что здесь устроиться стало трудно. Значит, спрос будет падать, и цены, соответственно, тоже должны снижаться.

ХОЗЯЕВА СТАНУТ МЯГКИМИ. Есть и риелторы, считающие неизбежным падение стоимости аренды. «Сейчас тысячи квартир простаивают без постояльцев, единственная надежда хозяев их по-быстрому сдать — приезд членов политкоманд под президентские выборы, но это же ненадолго, — говорит директор АН «Кварт-сервис» Виктор Несин. — Умные хозяева будут мягкими к уже имеющимся постояльцам, повышать цены не будут, а то и пойдут на уступки. Советую тем, кто только выставляет жилье под сдачу, устанавливать цены на 10% ниже среднерыночных, тогда у них появится шанс привлечь арендаторов, иначе жилье будет простаивать, а это прямые убытки, хотя бы даже за счет оплаты жилкомуслуг таких «пустышек».

«Вернулась ситуация 10-летней давности, когда предложение резко превысило спрос и появились условия для жесткого диктата арендаторов, — утверждает директор АН «Александр» Алексей Красотов. — Сезон массовой сдачи прошел, студентов и заробитчан большинство хозяев съемных квартир не дождались и уже не дождутся. Надо охотиться на постояльцев, думаю, 10% скидки — минимум, который может привлечь клиентов. Если же квартирой заинтересовались, упускать претендента рискованно, второй может прийти нескоро».

РЕЗЮМЕ: постояльцы могут из хозяев квартир воду варить, выставляя свои условия. А тем нужно уступать, если они не хотят остаться сам на сам с пустой квартирой, приносящей не прибыль, а убытки.

Image

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

У арендодателей кровь взыграла в расчете на армады постояльцев, из-за чего они чуток цены повысили. Но важнее, что дешевка действительно появилась на рынке, а раньше это были почти сплошь приманки от брокеров, рассчитанные на заарканивание клиентов, которых потом раскручивали на более дорогие варианты. И даже по этим «хатам» порой можно торговаться, в зависимости от их состояния: свежести косметического ремонта и наличия технического оборудования — стиральной машины, холодильника, телевизора, микроволновки.

КОМНАТЫ
740 грн. Голос. р-н, ул. Ломоносова, 28/16/5,5 кв. м
860 грн. Обол. р-н, пр. Оболонский, 50/30/8 кв. м

В сентябре можно было найти аналогичные предложения.

1-КОМНАТНЫЕ
2000 грн. Дарн. р-н, ул. Ленина, 30/18/5 кв. м
2100 грн. Подол. р-н, пр. Правды, 22/11/5 кв. м

С начала осени такие хоромы подорожали на 50—100 грн.

2-КОМНАТНЫЕ
2450 грн. Шевч. р-н, ул. Стеценко, 46/34/7 кв. м
2600 Днепр. р-н, бул. Перова, 40/26/8 кв. м

Повышение за последний месяц составило 50—150 грн.

3-КОМНАТНЫЕ
3200 грн. Голос. р-н, ул. Вильямса, 76/58/8 кв. м.
3400 грн. Днепр. р-н, ул. Данькевича, 65/50/8 кв. м

Такое жилье подорожало за октябрь на 100—200 грн.

ЗЕМЛЯ: НЕ СПЕШИТЕ С ПОКУПКОЙ — ЦЕНЫ РУХНУТ

Неудивительно, что в октябре участки под застройку в некоторых районах Киевщины чуток подорожали: осень — второй по значимости, после весны, сезон спроса на «грунты». Но сезон близится к концу. Как поведут себя цены дальше и стоит ли сегодня становиться «помещиком»? Мнения специалистов разделились.

ПОРА ПОКУПАТЬ! «Число сделок по Киевщине растет на несколько десятков в месяц, — утверждает ведущий аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. — Поэтому произошла стабилизация цен на участки, предназначенные для индивидуального жилстроительства, и я не думаю, что цены на них будут падать. Сейчас самое лучшее время для приобретения — хороший выбор вариантов, да и хозяева охотно идут на торг, уступая, как правило, 10—15% от заявленной цены. Покупатели переориентируются с обширных наделов на скромные, часто — стандартные 6-соточные, стоимостью до $10—15 тысяч. Если учесть, что еще за $30—40 тыс. можно построить хороший дом, получается дешевле, чем купить плохонькую «единичку» в Киеве. В общем, я советую брать землю сейчас».

Как говорится, выйти замуж — не напасть, как бы с мужем не пропасть. Возьмете «кусок почвы», а вот кредит на строительство дома на нем ни один банк сегодня не даст. И потом, даже если построитесь своим коштом, учтите, что содержание личного дома обойдется дороже, чем городской квартиры.

НАДО ВЫЖИДАТЬ... «Если вы намерены приобрести участок под жилстроительство, не торопитесь, — советует президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль. — Сезон покупок заканчивается, спрос будет падать, поэтому до конца года декларируемые хозяевами цены упадут на 10—15%, а реальные, с учетом торга, на 20—30%. А разумнее всего вообще-то искать крестьян, которые до 2004-го приватизировали свои наделы почти задаром — они часто отдают их в несколько раз дешевле среднерыночной стоимости».

«Сегодня настолько велик выбор и настолько мал спрос, что к зиме наверняка увидим снижение стоимости на 30%, — утверждает Руслан Кизлайтис. — Но если вам не горит, еще подождите: на подходе массовый выброс залоговых участков, по которым владельцы не смогли выплачивать кредиты, они пойдут за половину, а то и за треть стоимости по сравнению с аналогичными». «И сейчас несложно найти участок в хорошем месте и сторговать его за 50% от заявленной стоимости — многие хозяева идут на это и правильно делают: спрос на землю будет только падать», — говорит Алексей Холмецкий.

Вывод очевиден: либо искать того, кто готов сегодня отдать свой надел за бесценок, либо ждать, пока и средние цены рухнут «ниже уровня почвы».

Image


Михаил Романцов http://www.segodnya.ua/

Читать также:

Глобальное падение квадратного метра

Как купить квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Сколько стоит квартира в новостройке столицы?

Ни обвал цен, ни ухищрения риэлторов не вернули покупателей на харьковский рынок недвижимости

Торг при аренде и покупке жилья

Работа с риелтором: 7 правил безопасности

 
< Пред.   След. >
2007-2016 Сайт Деньга создан чтобы помочь Вам достичь материального благополучия. Материалы сайта раскрывают тематики Инвестиции, Создание собственного бизнеса, Карьерный рост, Образование. Ресурс ориентирован на украинскую аудиторию, но может быть полезен всем. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, опубликованной в рекламных материалах. Использование материалов Деньга разрешено только при наличии активной ссылки на главную страницу портала www.denga.com.ua