На сегодняшний день в Украине нет единого нормативно-правового акта, который бы регулировал отношения в сфере купли-продажи и аренды жилой и нежилой недвижимости.

 А те крохи, что прописаны в нескольких Кодексах, не решают насущных проблем, предоставляя возможность участникам рынка уходить от ответственности друг перед другом и перед государством, уклоняясь от уплаты налогов. И все же украинский законодатель решил вывести рынок недвижимости из тени. И первым лучиком солнца в темном царстве стал недавно зарегистрированный проект Закона "О риелторской деятельности" (рег. № 8781). Проектом предусматривается наведение порядка в правилах игры, которые, очевидно, не всем придутся по вкусу. "Судебно-юридическая газета" решила проанализировать, кто в случае принятия документа останется на коне, а кто, возможно, и не у дел.

Сначала диплом - потом работа

 Проект закона урезает возможность быть риелтором кому угодно. Так, в соответствии со ст. 4 проекта, риелтором может быть лишь дееспособное физическое лицо (гражданин Украины, иностранец или лицо без гражданства), которое имеет высшее образование по образовательно-квалификационному уровню "бакалавр". Кроме того, такое лицо должно будет пройти профессиональную подготовку и повышение квалификации риелторов. И уже после этого сдать соответствующий квалификационный экзамен. Затем по результатам экзамена такому лицу будет предоставлено (или не предоставлено) право получить соответствующие квалификационные документы риелтора и быть зарегистрированным в Реестре риелторов.

 Однозначно, идея с образованием вызовет недовольство тех, кто уже работает риелтором, но еще продолжает учиться. Да и "повышение квалификации" наверняка будет стоить денег. С другой стороны, явный плюс в том, что, имея Реестр риелторов и орган, выдающий разрешения, появится возможность жаловаться на тех, кто недобросовестно выполняет свою работу. Те, кто арендует жилье и переезжали несколько раз, поймут, о чем речь. Нынешние риелторы позволяют слишком часто недобросовестно выполнять свои обязанности, в результате чего их клиенты теряют время, нервы и деньги. Поэтому, возможно, с принятием документа появится шанс хоть как-то влиять на таких "специалистов".

Моральный уровень тоже должен быть на высоте

 Кроме образования и спецподготовки, законодатель решил добавить в перечень требований к личности риелтора и отсутствие судимости. Более того, осуществлять свою деятельность риелтор, в соответствии с проектом, сможет либо в структуре юридического лица, которое осуществляет исключительно риелторскую деятельность, либо как предприниматель – и тоже предоставляющий исключительно услуги, связанные с осуществлением риелторской деятельности. Документом на риелтора накладывается несколько прямых запретов. Так, согласно проекту, риелтору запрещается осуществлять риелторскую деятельность в составе двух и более юридических лиц – субъектов риелторской деятельности. Также нельзя будет работать в составе юридического лица – субъекта риелторской деятельности, одновременно осуществляя такую деятельности как риелтор-предприниматель. Стоит обратить особое внимание, что нарушение этого требования является основанием для аннулирования Квалификационного свидетельства риелтора. И еще один интересный момент: руководителем юридического лица – субъекта риелторской деятельности может быть только риелтор. Так что готовитесь, господа риелторы, к перепрофилированию. К слову, в соответствии с проектом, риелторская деятельность включает в себя пять видов услуг. Это брокерская деятельность на рынке недвижимости; деятельность по организации торгов недвижимостью; деятельность по предоставлению информационных и консультационных услуг на рынке недвижимости; деятельность по управлению недвижимостью, а также деятельность по проведению риелторской экспертизы.

Раз реестр, два реестр и проверочка

 Как видно, законопроект, кроме особых требований к самим риелторам, предлагает внедрение совершенно иного механизма организации работы этого рынка услуг. Так, кроме двух реестров: Реестра риелторов и Реестра субъектов риелторской деятельности, –планируется создание Риелторской палаты. Одна из ее функций – это сотрудничество в сфере профессиональной подготовки риелторов, а также контроль за качеством такой подготовки. К другим, не менее важным функциям Палаты, относятся ведение перечня учебных заведений и формирование Квалификационной комиссии. Также Палата устанавливает формы квалификационных документов риелторов, имеет право определять требования для альтернативных форм повышения квалификации, способствует созданию конкурентной среды в сфере профессиональной подготовки и повышения квалификации риелторов.

 Ситуация получается двоякой. С одной стороны, риелторов можно будет привлекать к ответственности, с другой – влиять на них через Палату, даже несмотря на то, что создается она на добровольных началах всеукраинскими и региональными профессиональными общественными организациями риелторов. В качестве такого неудачного примера может служить Высшая квалификационная комиссия адвокатуры, деятельностью которой недовольны многие адвокаты. При схожем положении вещей неугодных риелторов просто не допустят к "кормушке" еще на этапе переоформления.

 Кому платить-то?

 Несмотря на попытки привести вопросы купли-продажи и аренды недвижимости к общему знаменателю, законодатель все же обошел вниманием некоторые практические моменты, которые бы стоило урегулировать. В частности, можно было бы установить, что любые расчеты с риелтором производятся исключительно по безналичному расчету, то есть оплата идет не риелтору – работнику юрлица, а предприятию, чтобы избежать спекуляций и обеспечить отчисления в бюджет. Также риелторы настаивают на том, чтобы каждый объект недвижимости продавался только в порядке эксклюзивного договора. То есть это договор, который делает невозможным обращение клиента на время действия договора к другому риелтору. Это гарантирует им стабильный доход. Хотя для потребителя таких услуг это не всегда удобно.

Нам не страшен серый волк

 В мировой практике риелтор – это человек, который занимается исключительно подбором продавца покупателю (арендатору арендодателя) и наоборот. Все иные вопросы, например, проверка на так называемую "юридическую чистоту" объекта недвижимости, находятся в ведении юристов и нотариусов. У нас же, видимо, планируется подготавливать риелторов во всеоружии. Да и ответственность в соответствии с проектом (аннулирование сертификата или квалификационного свидетельства, то есть лишение права заниматься риелторской деятельностью) относительно невелика. Цивилизованные страны в этом вопросе имеют совсем иной, жесткий подход. Так, в Канаде, если риелтор скроет истинную сумму сделки, его могут привлечь к ответственности за мошенничество. Наказание соответствующее: несколько лет лишения свободы, огромный штраф и пожизненное лишение права заниматься этим видом деятельности.

 Подводя итоги, следует отметить, что законопроект пока находится на рассмотрении комитетов, и пока он будет вынесен на голосование, наверняка в него будет внесены изменения. Очевидно одно, законодательное урегулирование этой сферы услуг давно назрело.

 Егор Желтухин Судебно-юридическая газета 

Читать также:

Недвижимость: дна не видно

Пять правил выбора хорошего риэлтора при покупке-продаже жилья

Работа с риелтором: 7 правил безопасности

Как продать квартиру дороже рыночной цены (опыт России)

Торг при аренде и покупке жилья