Найти компанию, страхующую финансовые риски инвесторов строящегося жилья, - все равно, что иголку в стоге сена. Страховщики готовы страховать любые части тела звезд шоу-бизнеса и даже риск падения летательных аппаратов, но никак не риски покупателей "первички". Их чрезмерная осторожность - повод задуматься. А почему, собственно, не страхуют?

 Боятся наступления страховых случаев?

Журналист Катя Тарасова 1,5 года назад купила квартиру в кредит. После долгих раздумий выбрала жилье на вторичном рынке, хотя изначально планировала покупать квартиру в строящемся доме. О сделанном выборе не жалеет. "Я до сих пор хожу на работу мимо строящегося дома, в котором мне предлагали купить квартиру. Дом обещали сдать еще в прошлом году, однако "воз и ныне там". Складывается ощущение, что стройка просто заброшена. Каждый раз мысленно говорю себе спасибо, что купила "вторичку", иначе пришлось бы платить и за аренду жилья, и за кредит на этот "песочный замок"", - говорит Катя.

Сегодня ни один инвестор строящегося жилья реально не защищен от рисков кражи вложенных денег и сдачи жилья с опозданием. Причем опоздание вполне может составить 1-2 года. Обидно, что даже те страховщики, которые еще год назад были готовы страховать финансовый риск инвестора в связи с невыполнения своих обязательств застройщиком или финансовой компанией, уже отказались от этой затеи.

Причина? - Слишком велик риск выплат. "Страховщик должен иметь возможность реализовать свое право регрессного требования к строительной компании, а такой возможности нет. "Собака зарыта" в законодательстве и в самом оформлении договоров между строителями и инвесторами. Соответственно, ни одна компания не хочет работать по таким договорам страхования, особенно, учитывая постоянные задержки строительства на годы", - объясняет Андрей Ивчатов, начальник отдела страхования кредитных и банковских программ СК "Провидна".

Одни на миллион

И все же, после долгих поисков "Деньгам" удалось найти на рынке несколько компаний-смельчаков, которые готовы оформить договор страхования финансовых рисков инвестора в связи со строящимся жильем. Остальные, имея лицензию на страхование финансовых рисков, даже не рассматривают этот вид страхования как возможный. "Мы не сумасшедшие, чтобы брать на себя такие риски, - сейчас рынок "первички" фактически на гране дефолта", - без лишних сантиментов аргументировал нам свою позицию один страховщик.

Специалисты найденных нами компаний (и нужно сказать, достаточно крупных) предложили тариф по страхованию финансовых рисков от 0,3% до 1% страховой суммы. А также попросили принести нотариально заверенные копии строительных документов -- всю проектную документацию на строительство с описанием проекта, характеристикой местности, сметой и графиком выполнения работ, разрешением на строительство и прочее. В случае привлечения к строительству субподрядчиков попросили также собрать "досье" и на них. Насколько трудно собрать эти документы, скажет любой, кто хоть раз общался со строителями "первички".

По словам страховщиков, документы будут тщательно анализироваться и проверяться службой безопасности, после чего компания сможет решить - будет она брать на себя эти риски или нет. То есть гарантий, что найденные "Деньгами" страховщики согласятся все-таки страховать инвесторов, увы, нет. Но, собственно говоря, проведенный ими "аудит" (заметим, абсолютно бесплатный!, уже может оказаться полезным для будущего покупателя квартиры. Если страховщик после проверки всех данных откажет в страховании - это верный знак того, что доверять деньги "строителям" явно не стоит.

Что страхуем?

Страховым случаем по страховке финансовых рисков будет являться ненадлежащее выполнение договора инвестора с застройщиком. Например, все та же несвоевременная сдача жилья. Если пройдут сроки строительства, указанные в договоре, страховщик должен будет возместить понесенный инвестором ущерб. Вот только сразу возникает вопрос - а какой ущерб? И, главное, чем его можно подтвердить?

К сожалению, изученные "Деньгами" варианты договоров по этому виду страхования четкого ответа на вопрос не дали. Кроме расплывчатой формулировки "страховщик несет ответственность в размере понесенного ущерба", там ничего больше не указано. Естественно, инвестора интересует вопрос: можно ли будет за счет страховки компенсировать расходы на возможную аренду жилья, в случае если застройщики будут годами затягивать строительство. Страховщики, с которыми беседовали "Деньги", такой вариант не исключили. Однако почему-то отказались четко вписать подобный пункт в договор.

Та же "песня" и с риском некачественного строительства. "Мы выплатим компенсацию, если приемная комиссия не примет объект в эксплуатацию или зафиксирует серьезные недостатки в строительстве", - пообещал нам страховой агент одной из компаний. Однако агент не смог объяснить, как будет оцениваться ущерб и в каком объеме будет производиться компенсация.

Иными словами, если после долгих поисков страховщик все же будет найден, это отнюдь не гарантирует выплаты в случае проблем со строителями в будущем. Страхование финансовых рисков инвестора "первички" - это настолько редкий и вымирающий вид страхования, что вполне можно прогореть, попав на компании, которые наобещают "с три короба", а потом просто откажутся платить. Чтобы этого не случилось, юристы советуют детально обговорить все нюансы перед подписанием страхового договора. Иначе смысла в такой страховке будет немного.

Когда платим не мы

Еще один способ защитить свои права инвестора - выбрать такого застройщика, который имеет привычку оформлять договор страхования строительно-монтажных рисков, в частности, риска наступления ответственности перед инвесторами строящегося жилья. В этом случае страхователем является не покупатель будущей квартиры, а сам строитель. А страховым случаем будет являться не только факт разрушения дома от пожара или стихийных бедствий, но и нанесение ущерба инвесторам в результате некачественного выполнения строительно-монтажных работ и в результате нарушения сроков строительства, предусмотренных подрядным контрактом.

За такую страховку покупатель квартиры явным образом не платит (затраты на нее, ясное дело, заложены в цену строительства), зато он может выступить выгодоприобретателем при наступлении страхового случая. "Договоры СМР заключаются не очень активно, но пользуются спросом, - рассказывает Сергей Кривошеев, начальник управления продаж и сопровождения клиентов департамента комплексного страхования АСК "ИНГО Украина". Компании-застройщики надеются в основном на собственные силы и не покупают данный полис. "А инвестор по данному договору если и фигурирует, то только в качестве выгодоприобретателя, и может получить возмещение чаще всего в случае полной гибели объекта строительства. Однако если страховое возмещение поможет "строителям" довести проект до конца и вовремя сдать строящийся объект, то в интересах инвестора - согласиться на выплату такого возмещения в пользу застройщика, чтобы он все-таки сдал объект", - объясняет г-н Кривошеев.

Правда, в чем тут гарантии инвестору - неясно. Ведь он не может проконтролировать застройщика, который начнет тратить возмещение, выплаченное страховыми компаниями. При подписании договора с застройщиком или фондом финансирования строительства стоит заранее узнать - а есть ли такая страховка у строителей будущего дома или нет. Очень важно также заранее выяснить, в каком объеме застрахована их ответственность перед инвесторами. Может быть, риски покрываются лишь частично - как говорится, "для отвода глаз" и помещения страховки в рамочку на стену в офисе. Иногда такая страховка используется для "увода" доходов от налогообложения (в таких случаях инвестору от нее нет никакого проку).

К тому же в таких договорах вполне может быть масса исключений в выплатах, о которых также стоит заранее узнать. Стандартная оговорка - "страховщик не возмещает убытки за некачественное выполнение работ в случаях, когда строительные работы проводились с отклонением от проектной документации или недостатки обнаружены в срок, который превысил один год после сдачи объекта в эксплуатацию". Еще одна хитрая оговорка - "в случае не сдачи дома в срок должно пройти полгода, и только если по истечении этого срока строительство так и не продолжается, тогда компания начнет выплачивать деньги инвесторам". И не все сразу, а суммами, которых будет хватать на аренду квартир или на компенсацию другого ущерба.

Тоже выход

Еще один способ подстраховаться от недобросовестных партнеров-строителей жилья, как ни странно, состоит в том, чтобы оформить банковский кредит на покупку жилья. Ну, или хотя бы попытаться это сделать и получить согласие кредитного комитета. После ситуации с компанией "Элита-Центр", когда многие ее клиенты отказались платить по кредитам, выданным им под залог строящихся квартир, банки стали более осторожно подходить к выбору партнеров-застройщиков. Они тщательно проверяют всю доступную документацию, касающуюся объекта строительства и фирмы-застройщика (финансовую отчетность, уставные документы, разрешения на строительства, утвержденные планы и проекты строительства, выделение земли и так далее). Из-за плохой репутации застройщика кредитор может отказаться финансировать покупку жилья, что также может стать "звонком" для инвестора.

Впрочем, каких-либо гарантий проверка документов банкирами все же дать не может. Ведь банк и застройщик могут оказаться заодно. Так что, как ни крути, в полном объеме риски по "первичке" переложить не на кого.

Страшно строить?

Есть ли смысл страховать строящуюся квартиру?

ЗА
- Страховщик проверяет всю документацию застройщика перед тем, как заключить договор страхования
- Можно получить компенсацию в случае не сдачи дома вовремя, некачественно проведенных строительных работ, невыполнения договора со строительной компанией

ПРОТИВ
- Очень трудно найти компанию, которая возьмет на страхование финансовые риски инвестора или застройщика
- Компании не имеют опыта страхования таких рисков и опыта урегулирования убытков.