" />
Аренда жилья выгоднее покупки
02.10.2007
ImageУкраинцы всё чаще перенимают европейскую традицию - жить в съемных квартирах. Это вдвое дешевле, чем платить по ипотечному кредиту. А от выселения грамотные квартиросъемщики защищаются договорами аренды, выводя этот бизнес из тени.
Ипотечный кризис в США, вызванный неспособностью американских семей выплачивать кредиты на жильё, породил немало слухов о том, что кредитный мыльный пузырь может лопнуть и в Украине. Ведь украинцы уже набрали ипотечных кредитов на 40 млрд грн, причём в долг нередко берут даже те люди, доходы которых не отличаются ни высокими размерами, ни стабильностью.

Чужое лучше

Между тем массовое желание иметь собственный угол не характерно для европейского среднего класса. В странах Евросоюза от 40% до 70% населения живут в съёмных домах и квартирах, да и в США около трети населения арендует жильё. А опрос, недавно проведённый в Великобритании, показал, что лишь 35% молодежи в возрасте от 20 до 30 лет считают покупку собственного жилья жизненным приоритетом. Интересно, что при аналогичном опросе в 1977 г. желающих приобрести дом или квартиру было вдвое больше.

На первый взгляд ситуация в Украине куда лучше: собственниками жилья являются около 90% граждан страны. "Безусловно, в Украине владельцев жилья значительно больше, чем, скажем, в Германии или Америке. Это связано с введением закона "О приватизации государственного жилищного фонда", - объяснил "Фокусу" председатель Комитета по работе с непрямыми операторами рынка Союза специалистов по недвижимости Александр Андреев. Но на самом деле многие из собственников квартир и домов в них не живут, а вынуждены сами снимать жильё. Прежде всего речь идёт о жителях провинции, отправляющихся в крупные города в поисках лучшей жизни.

Официальной статистики о количестве сдаваемого жилья в Украине из-за непрозрачности рынка не существует. По оценкам риелторов, в Киеве сдаётся около 50 тыс. квартир, из которых на сегодняшний день для съёма доступны около 5-8 тыс. Спрос и цена на аренду жилья традиционно растут осенью, когда увеличиваются миграционные потоки в крупные города.

"Но независимо от времён года, самым востребованным остаётся жильё эконом-класса, средняя арендная ставка которого в Киеве варьируется от 300 до 800 долл. в месяц", - сказал президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. Это квартиры в старых домах на окраинах города, не отличающиеся хорошим ремонтом и качественной бытовой техникой. Учитывая качество квартир, эти цены превышают стоимость аренды жилья в крупных городах Европы.

Но, несмотря на дороговизну, выгода налицо: аренда обойдётся вдвое дешевле ежемесячных выплат по ипотечному кредиту. Например, квартира стоимостью 150 тыс. долл, взятая в кредит на 30 лет, будет обходиться в месяц в среднем в 1000 долл., тогда как снять её можно за 500-600 долл.

Не стоит забывать и о постоянном росте цен на недвижимость: только за 2006 г. цена 1 кв.м. киевской квартиры выросла в среднем на 58%. А для вторичного рынка, то есть для наиболее доступных по цене квартир, рост составил 68%. Правда, за удовольствие жить в чужой квартире часто приходится платить не только деньгами.

Договор без последствий

Яна Скрипка два года снимала квартиру в Киеве. Договор аренды заключён не был, поэтому, когда хозяйке понадобилась её квартира, она долго не церемонилась: Яна вынуждена была выселиться всего за две недели.

"Мало того: впоследствии выяснилось, что квартира была арестована, то есть хозяйка не имела никаких законных оснований распоряжаться ею", - говорит Яна, которая фактически каждый день рисковала потерять жильё без компенсации заплаченных денег.

Её пример - не исключение. В отличие от стран Запада, в Украине хозяева и квартиросъёмщики чаще всего предпочитают не заключать договор аренды, снимая или сдавая жилье через знакомых и оговаривая взаимные пожелания только на словах. По оценкам директора агентства недвижимости "Аякс" Бориса Егиазаряна, в столице количество устных сделок по аренде достигает 20-30% от общего числа.

"Но эта цифра уменьшается с каждым днём, и если в конце 90-х договор аренды не считали обязательным, то теперь люди предпочитают подписывать бумаги", - сказал он.

Эксперты подчёркивают, что нежелание подписывать и нотариально заверять договор часто вызвано элементарным незнанием законов. Как правило, хозяева квартиры хотят избежать бумажной волокиты и уйти от налога на прибыль, который обязан платить каждый арендодатель. Их можно понять: получение справки-характеристики из Бюро технической инвентаризации (БТИ) - действительно хлопотное дело. А налог на доходы физлиц оплачивается раз в квартал по ставке 15%.

Дикий рынок

Но можно заключить договор и без печати нотариуса. "То, что договор аренды подлежит обязательной нотариальной регистрации - миф. Договор между двумя физическими лицами не требует нотариального удостоверения и принимается на рассмотрение в суд наряду с зарегистрированными", - объяснил директор агентства недвижимости "Огни Киева" Андрей Ситник. Налог на прибыль в этом случае также не уплачивается - ведь налоговики не знают о существовании нотариально незаверенного договора.

Оформить сделку поможет риелторская фирма - договор аренды владелец жилья и квартиросъёмщик могут заключить в присутствии агента по недвижимости. Но надеяться, что подписанный договор убережёт от всех возможных неурядиц, не стоит. Ведь образец документа у каждого агентства свой, а поэтому вряд ли в нём автоматически будет прописано всё необходимое. Также стоит внимательно проверить адрес и характеристики квартиры, паспортные данные её владельца - ведь банальная ошибка риелтора может обойтись очень дорого.

А от ошибок не застрахован никто, ведь многое в деятельности агентов по недвижимости и по сей день остаётся неурегулированным. "На рынке недвижимости по-прежнему работает много непрофессиональных агентов, которые не удосуживаются даже проверить паспорт и право собственности на квартиру. Их основная цель - получение выгоды, а вовсе не помощь клиенту", - констатирует Борис Егиазарян.

Нередки также случаи, когда агент по недвижимости учитывает интересы только одной из сторон, чаще всего - владельцев квартир. Кроме того, поговорка "кто платит, тот заказывает музыку" к рынку украинских риелторских услуг пока что неприменима. По неписаному правилу выплата комиссионных агенту, нанятому хозяином жилья, ложится на плечи арендатора - речь обычно идёт о 50% месячной платы за жильё.

Такие порядки имеют исторические корни. "В начале 90-х наблюдался дефицит предложения на рынке жилья, и люди считали счастьем заплатить риелтору, чтобы решить свой квартирный вопрос. Эта схема работает и по сей день, хотя справедливой её, конечно, назвать нельзя", - объясняет Александр Андреев. По его мнению, в идеале и у арендодателя, и у арендатора должны быть собственные агенты по недвижимости, которые бы работали в их интересах и за их счёт.

Жульё в аренду

И всё же ни риелтор, ни агентство недвижимости не могут гарантировать полную безопасность сделки при аренде жилья. Ведь их задача - лишь обеспечить законность и действительность правоустанавливающих документов на момент подписания договора аренды.

"Риелторская фирма не является стороной договора аренды и не в состоянии обеспечить соблюдение условий договора после его подписания. Например, как агент по недвижимости может отвечать за состояние мебели или количество проживающих в арендуемом жилье человек?", - объясняет директор агентства недвижимости "Татьяна" Анатолий Соболев.

Жертвой аферистов нередко становятся не только арендаторы, как это было в случае с Яной Скрипкой, а и хозяева квартиры. Правда, как утверждает Андрей Ситник из агентства "Огни Киева", чаще всего мошенничества встречаются в сегменте посуточной, а не длительной аренды. "Одна из схем махинаций - субаренда. Снимая квартиру якобы для себя, человек пересдаёт её ещё нескольким ничего не подозревающим об обмане людям, и исчезает вместе с деньгами", - приводит пример эксперт.

Некоторые мошенники, снимающие квартиры по поддельным документам, промышляют бытовой техникой и предметами мебели. К обману со стороны квартиросъёмщиков также относится подселение жильцов в квартиру без ведома арендодателя. Классический пример - таджикская или вьетнамская семья из 10-15 человек, снимающая двухкомнатную квартиру.

Что касается более серьёзных махинаций, например, популярной в 90-е аренды с целью незаконного завладения квартирой - теперь они встречаются крайне редко. Кроме повысившейся юридической грамотности владельцев квартир, этому способствует также появление титульного страхования, которое защищает от риска потери прав собственности.

И хотя отношения владельцев жилья и квартиросъёмщиков становятся всё более цивилизованными, наученная горьким опытом Яна Скрипка больше не намерена снимать квартиру без заключения договора. К её радости, хозяева квартир, ещё несколько лет назад как огня боявшиеся слова "договор", теперь нередко сами хотят оформить сделку на бумаге.

Полина Кудиевская Фокус

 
< Пред.   След. >
2007-2016 Сайт Деньга создан чтобы помочь Вам достичь материального благополучия. Материалы сайта раскрывают тематики Инвестиции, Создание собственного бизнеса, Карьерный рост, Образование. Ресурс ориентирован на украинскую аудиторию, но может быть полезен всем. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, опубликованной в рекламных материалах. Использование материалов Деньга разрешено только при наличии активной ссылки на главную страницу портала www.denga.com.ua