" />
Стоит ли сейчас вкладывать средства в покупку парковок под строящимся жильем?
02.03.2008

ImageОдно из мнений: их стоимость настолько неподъемна для среднего класса, что вот-вот обрушится. Противоположный взгляд: инвестиции в паркинг на «первичке» в этом году принесут до 45% дохода. Чтобы узнать, где правда, корреспондент побывала в шкуре покупателя и продавца паркоместа под новостройкой.

Торг уместен

«Новая цена — $30 тыс., и можем торговаться дальше. О моих процентах тоже договоримся, это не проблема», — воодушевленно уговаривал нас посредник, реализующий машиноместо в одном из спальных районов столицы. Заинтересовавший нас «объект» — место в подземном паркинге недостроенной пока многоэтажки — изначально оценивался в объявлении cуммой в $32 тыс. После непродолжительного торга брокер готов был сбыть товар за $27 тыс. плюс $500 комиссионных в свой карман.

Мы  решили выяснить причину столь щедрой уступчивости с помощью незатейливого эксперимента — «выставив на продажу» условные паркоместа в двух густонаселенных микрорайонах столицы на левом и правом берегах Днепра (Лукьяновка и Позняки). Мы подыскали адреса, где недавно были сданы в эксплуатацию новые жилые комплексы с подземными парковками, а затем попытались «перепродать» якобы купленную там автонедвижимость. Объявления о продаже разместили на специализированных интернет-сайтах и на старых добрых средствах коммуникации горожан — информационных досках и столбах в зоне визуальной доступности жителей интересующих нас кварталов. Цену на «свой» товар установили конкурентную — $30 тыс. за 18 «квадратов» в отопляемых и охраняемых подземных паркингах (уступать больше означало откровенно демпинговать — в выбранных нами районах аналогичные места для авто в подземных уровнях новостроек на вторичном рынке продаются по $40-50 тыс.). И настроились собирать заявки от заинтересованных выгодным предложением покупателей. Как-никак количество новоявленных автовладельцев по итогам прошлого года увеличилось на 46%. А как говорится, машина без парковки — полмашины.

Но в течение экспериментальной недели трубка мобильного предательски молчала. Оказалось, что желающих предпочесть газону под окном оборудованный «дом» для своего «железного любимца» найти не так-то просто. Те, кому приходится ежедневно работать с реализацией мест для стоянок автотранспорта, подтверждают: покупателей, готовых выложить несколько тысяч «зеленых» за право обладания машиноместом, все меньше. Неудивительно, ведь суммы, необходимой сейчас для выкупа «квадратов» под авто, хватит на аренду стоянки посуточно как минимум в течение 20 лет.

В последнее время цены на гаражи под высотками выровнялись в большинстве украинских мегаполисов. В домах для среднего класса на «первичке» стоимость паркоместа стартует в среднем с $15 тыс. в регионах и с $20 тыс. — в столице. Верхняя планка достигает $100-150 тыс. за подземное паркинг-место (в киевских домах премиум-класса). Причем «внутренности» даже элитной парковки не всегда способны произвести хорошее впечатление на автовладельцев. «В одном из наших домов премиум-класса парко-места от застройщика продавались по $60 тыс., но площадь их была такой скромной, что начинающий водитель туда никогда бы не заехал», — признался в разговоре с «ВД» сотрудник одной из строительных компаний. Кроме того, приобретение паркоместа не освобождает покупателя от дополнительных затрат на его обслуживание: охрану, отопление, освещение, уборку (100-300 грн./мес.).

С другой стороны, покупка любой недвижимости, в том числе и автомобильной, в восприятии большой части населения остается одним из самых популярных (хотя и консервативных) способов вложения свободных средств. Еще пару лет назад 30-50% паркомест в новостройках активно скупались для перепродажи — либо вместе с жильем, либо как самостоятельный объект инвестиций. В 2005-2006 гг. цена на машиноместа вырастала на 60-100% за год. «В 2000 году мы купили квартиру в строящемся доме на Березняках, место в подземном гараже нашего дома тогда стоило $5 тыс. от компании-застройщика, — рассказывает киевлянка Галина Богданенко. — Большинство будущих жильцов от покупки паркоместа отказались, цена казалась слишком высокой. Через два года после заселения место в подземном паркинге наши соседи покупали уже за $10 тыс., причем у предприимчивых жителей соседнего дома. Через три года после заселения все столбы возле дома были обклеены отчаянными объявлениями: «Куплю гараж или паркоместо за любые деньги!». Сейчас стоянка в нашем доме стоит уже $30-35 тыс.».

Обезжиренный процент

Сливки на рынке паркомест, без сомнения, уже собраны: купленные на этапе строительства дома «метры» под стоянку уже не перепродать в три-четыре раза дороже буквально через полгода. Но правильный подход позволяет выгодно вложиться в паркоместо и сейчас, уверяют предприимчивые инвесторы. «Да, в последнее время цены на паркинги почти не растут, но на самом деле, если вовремя приобрести место, это выгодное вложение денег. Его можно перепродать с неплохой наценкой, ведь покупатели квартир в строящемся доме осознают ценность собственного гаража или охраняемого парко-места в минимальной пешеходной доступности от жилья гораздо позже тех, кто уже живет в соседних зданиях», — добавляет г-жа Богданенко. Это и есть ключ к успеху перекупщиков, умеющих вовремя предложить опоздавшим покупателям спасение от проблем с «пропиской» личного автотранспорта. Главное — правильно выбрать объект для инвестиций: в районах, где есть дефицит, т.е. почти нет автостоянок, на которых можно было бы арендовать место, и пустующих паркингов на продажу.

Правда, есть небольшое «но». Формально машиноместа под жилым домом должны продаваться только в комплекте с квартирой. «Застройщик никогда открыто не скажет, что он может продавать паркоместа людям, не имеющим никакого отношения к покупке жилья в доме. Если бы он такое сказал, это был бы скандал. Представьте: я, как покупатель жилья, имею право на приобретение парко-места, а мне говорят, что кто-то из соседнего дома купил его раньше.

Но в целом ситуации, когда парковочное место приобретает внешний инвестор, — не редкость. Эти вопросы решаются в индивидуальном порядке. По большому счету, приоритетности для жильцов нет. Она формально существует, но, в принципе, «за красивые глаза» можно продать паркоместо и не жильцу дома», — рассказал  один из сотрудников столичной строительной компании.

На практике все оказалось еще проще. Обзвонив десять компаний, работающих на рынке новостроя (в Киеве, Черновцах, Одессе и Днепропетровске), мы убедились, что уговорить менеджеров, сидящих в отделах продаж новостроек, сбыть паркоместо как самостоятельную единицу особых трудностей не составляет.

В трех компаниях нам, не задумываясь, дали согласие на продажу места в подземной парковке без покупки квартиры. В остальных предложили обратиться позже, когда будет известно, отказался ли кто-то из жильцов от своего права на выкуп паркоместа. Признаться, большинство опрошенных менеджеров по продажам «с пониманием» отнеслись к нашему желанию вложить средства только в машиноместо, а один из них даже пообещал перезвонить, когда появится вакантное предложение.

О том, что вложенные в паркоместа средства могут обесцениться, застройщики советуют не беспокоиться. «В целом значительного роста цен на паркинги в ближайшее время мы не ожидаем. Но возможно повышение цен в отдельных домах, которые близки к сдаче, — полагает Сергей Быков, старший менеджер одесской девелоперской компании. — Стоимость паркомест всегда резко вырастает на завершающем этапе строительства комплекса.

Скажем, три года назад цена паркоместа к сдаче дома увеличивалась в полтора-два раза. Дело в том, что когда инвесторы начинают сбывать квартиры, и в них вселяются настоящие жильцы, спрос на паркоместа резко увеличивается. Кроме того, цены на «машинометры» существенно зависят от их соотношения с количеством квартир. Чем меньше парковочных мест в доме, тем быстрее растет цена».

По экспертным прогнозам, в этом году цены на паркинги в Украине вырастут в среднем на 15% (оптимисты называют цифру 20%). Некоторые столичные застройщики уже озвучивают планы по повышению цен на парко-места на 25-30% в тех объектах, которые намечены к сдаче к концу этого года. Кроме того, в числе методов, способствующих разогреву спроса и цен на любую недвижимость, у строительных компаний остается традиционный — ограничение предложения.

Собственно, рост цен на «придомные» паркинги, наблюдавшийся в прошлые годы, отчасти был вызван именно дефицитом предложения. По статистике, стоянки для авто предусматриваются лишь в каждой пятой украинской новостройке. В некоторых жилых комплексах, даже премиум-класса, парко-местами обеспечивают только крупногабаритные (трех-четырехкомнатные) квартиры. Проектировать меньше паркингов, ссылаясь, как правило, на низкую рентабельность, — верный способ вызвать новый виток роста цен на автонедвижимость через пару лет..

ВЛАДИМИР ГЕРМАНОВ. Руководитель отдела маркетинга компании Київ Житло-Інвест

— Говорить, что создание подземного паркинга в жилом комплексе неприбыльно для застройщика, нельзя. На самом деле организация парковки не слишком удорожает стоимость всего строительства, ведь фундамент дома один — что для паркинга, что для жилья.

В домах премиум-класса, расположенных в центральной части города, подземный паркинг окупается всегда. В спальных районах паркинг сам по себе может приносить небольшую прибыль, но его наличие в жилом комплексе повышает статус дома, что сказывается на продажной цене жилого квадратного метра. Таким образом, наличие паркинга в итоге все равно повышает прибыльность строительства. Настоящую себестоимость организации паркингов в строительных компаниях вряд ли назовут, ведь это значит раскрыть собственную рентабельность. Но на самом деле паркинг — это дорогое удовольствие разве что при организации нескольких подземных уровней.

В домах эконом-класса никто и не думает делать двух-трехуровневые парковки — застройщику действительно невыгодно идти вглубь. Поэтому ни в одной столичной новостройке количество паркомест не отвечает требованиям классификации жилья (для домов эконом-класса соотношение квартир и паркомест должно составлять 1:1, но эти нормы пока не приняты на государственном уровне). Более того, по нашим подсчетам, примерно в 9% строящихся в Киеве жилых объектов паркинг не предусматривается вообще (это, как правило, типовые проекты).

ДЕНИС КОСТРЖЕВСКИЙ. Президент компании Міськжитлобуд

— Для строителей паркинг — не самый рентабельный вид недвижимости. Как правило, застройщики на паркингах не зарабатывают — если не говорить о строительстве парковок в центральных районах города. В спальных районах, где имеется большое количество платных автостоянок, продажная цена мест для хранения авто сейчас приближается к себестоимости. Скажем, стоимость строительно-монтажных работ по одному паркоместу — $21 тыс. Добавим стоимость проектирования, противопожарных мероприятий, подвода сетей — и получаем себестоимость паркоместа в районе $25-27 тыс. Приблизительно по таким ценам паркоместа и продаются. Паркинг в жилом доме застройщик создает в основном потому, что это — обязательное требование определенной части покупателей жилья. Но обеспечивать паркоместами 100% квартир не имеет смысла. Цена на паркинги сейчас уже близка к потолочной — больше $25-30 тыс. люди просто не готовы платить. Скажем, даже если у покупателя есть $20 тыс., он кладет эти деньги на депозит под 12%, в день зарабатывает 32 грн. и ставит машину на платной автостоянке за 8-10 грн., окупая за счет депозита свои затраты.

Но, с другой стороны, покупка паркинга — это все-таки инвестиция, через определенное время цена на него в любом случае вырастет. Хотя динамика роста цен на паркоместа ниже, чем на жилую недвижимость. В прошлом году цены на квартиры выросли на 35-45%, а на паркоместа — только на 30-40%.

Автор: АЛИСА ЮРЧЕНКО  Источник: www.vd.net.ua

Читайте также:

Стоимость гаражей возросла на 60%

 
< Пред.   След. >
2007-2016 Сайт Деньга создан чтобы помочь Вам достичь материального благополучия. Материалы сайта раскрывают тематики Инвестиции, Создание собственного бизнеса, Карьерный рост, Образование. Ресурс ориентирован на украинскую аудиторию, но может быть полезен всем. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, опубликованной в рекламных материалах. Использование материалов Деньга разрешено только при наличии активной ссылки на главную страницу портала www.denga.com.ua