В соответствии с Законом Украины от 25.06.1991 № 1251-XII «О системе налогообложения» арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности включена в перечень общегосударственных налогов и сборов (обязательных платежей).

Сегодня мы с вами выясним, на что же следует обращать внимание при заключении договора аренды земель государственной и коммунальной собственности и как правильно рассчитать, своевременно уплатить арендную плату за такие земли и представить отчетность, дабы лишний раз не попадать в поле зрения налоговиков.

Все определяет договор

Договор аренды земли – это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства. Договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально. Заключенный договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации.

В случае если арендодателем земли является ее владелец, арендатор должен уплачивать арендную плату за землю, а владелец – земельный налог. В соответствии со ст. 15 Закона Украины от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон об аренде) существенными условиями договора аренды земли, в частности, являются:

• объект аренды (место расположения и размер земельного участка);
• срок действия договора аренды;
• размер арендной платы с указанием индексации, форм платежа и сроков ее уплаты;
• порядок внесения арендной платы и пересмотра ее размеров;
• ответственность за неуплату.

Форма Типового договора аренды земельных участков (далее – Типовой договор) утверждена постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220. Совсем недавно Кабмин своим постановлением от 03.09.2008 г. № 780 ее откорректировал. Изменения, в частности, коснулись детализации арендуемых площадей (теперь в договоре необходимо указывать площадь мелиорированных земель), а также срока действия договора аренды (в случае заключения договора аренды земли для ведения товарного сельскохозяйственного производства – сроки определяются с учетом ротации культур согласно проекту землеустройства).

Расчетные таблицы арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности утверждены постановлением КМУ от 13.12.2006 № 1724 (далее – Постановление № 1724).

В соответствии с п. 9 Типового договора размер арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной формы собственности приводится с указанием процентов нормативной денежной оценки земельного участка или размера земельного налога.

В соответствии с решением Конституционного Суда Украины от 22.05.2008 № 10-рп/2008 налоговые изменения, внесенные в п. 8 раздела II Закона Украины от 28.12.2007 № 107-VI «О Государственном бюджете Украины на 2008 год и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины», являются неконституционными. Вместе с тем, 04.06.2008 вступил в силу Закон Украины от 03.06.2008 № 309-VI «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины», который применяется со дня утраты силы вышеупомянутым разделом ІІ Закона о госбюджете на 2008 год, то есть с 22.05.2008.

Посмотрев на путаницу с датами применения указанных норм в 2008 году, ГНАУ решила прояснить ситуацию. В чатсности, по мнению директора департамента налогообложения физических лиц С.П. Дусяка (см. на сайте www.sta.gov.ua), никакой законодательной коллизии просто нет и перерыва во времени с применением указанных двух законов тоже.

Следовательно, с 1 января 2008 года в соответствии с изменениями, внесенными в Закон Украины от 03.07.1992 № 2535-ХІІ «О плате за землю» (далее – Закон о плате), ставки налога за земельные участки, денежная оценка которых не проведена, остаются увеличенными в пять раз. Кроме того, без разрыва во времени действуют и изменения, внесенные в Закон об аренде, – основной нормативный документ, регулирующий правоотношения в сфере аренды земельных участков. Напомним, в этом году предусмотрена дифференциация минимального размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, и для всех категорий земель (кроме сельскохозяйственного назначения) установлен новый минимальный размер арендной платы.

Арендная плата

В соответствии с новой редакцией ст. 21 Закона об аренде минимальный размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности установлен на уровне земельного налога, предусмотренного Законом о плате. Для других категорий земель минимальный размер арендной платы с 01.01.2008 определяется трехкратным размером земельного налога. Напомним, в соответствии со ст. 6 Закона о плате налог за земельные участки сельскохозяйственного назначения взимается из расчета 0,1 % (для пашни, сенокосов и пастбищ) и 0,03 % (для многолетних насаждений) от уточненной по состоянию на 01.01.2008 их денежной оценки.

Для налогообложения земель населенных пунктов, денежная оценка которых проведена, применяются ставки земельного налога в размере одного процента от их денежной оценки (см. ч. 1 ст. 7 Закона о плате). Размер земельного налога за такие земельные участки зависит не только от нормативной денежной оценки земли, но еще и от суммы ее индексации. Ведь согласно ст. 23 Закона о плате денежная оценка земельного участка ежегодно по состоянию на 1 января уточняется на коэффициент индексации, порядок проведения которой утверждается Кабмином.

В соответствии с Порядком проведения индексации денежной оценки земель, утвержденным постановлением КМУ от 12.05.2000 № 783, денежная оценка земель индексируется по состоянию на 1 января текущего года на коэффициент, зависящий от среднегодового индекса инфляции за предыдущий год.

Кроме минимального размера арендной платы ст. 21 Закона об аренде установлены еще определенные ограничения. Так, обусловленный договором годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, не может превышать 12 % их нормативной денежной оценки. Данное ограничение не касается арендной платы за земельные участки, арендаторы которых определены на конкурентных принципах.

Особое внимание следует обратить на то, что через 7–10 лет проводится пересмотр нормативной денежной оценки земель населенных пунктов. Учитывая, что налогообложение земли в зависимости от нормативной денежной оценки введено еще в далеком 1997 году, сейчас во многих населенных пунктах активно проводится пересмотр нормативной денежной оценки земель.

В случае введения в том или ином населенном пункте новой нормативной денежной оценки земли арендатору необходимо получить в органе исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов выписку из технической документации о такой оценке земельного участка.

При определении размера арендной платы за земельные участки в пределах населенных пунктов, денежная оценка которых не проведена, следует учитывать увеличение ставок земельного налога, применение к ним коэффициента индексации (3,1), а также дифференциацию ставок земельного налога согласно решениям соответствующих советов.

Юридические лица уплачивают в бюджет арендную плату за землю за базовый налоговый период, равный календарному месяцу. Проводится такая уплата ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного месяца.

Внесение изменений в договор

Если вы арендуете земли сельскохозяйственного назначения, проблем нет: ставки земельного налога за них не изменялись еще с 1996 года. А вот с арендой земли в пределах населенного пункта ситуация выглядит несколько сложнее. В этом случае возникает вполне логичный вопрос: нужно ли пересматривать размер арендной платы по договорам, которые были заключены до 01.01.2008 и до сегодняшнего дня не утратили своей силы?

Конечно, можно воспользоваться ст. 58 Конституции Украины и не пересматривать договор аренды. Напомним, согласно положениям этой конституционной нормы законы и другие нормативно-правовые акты не имеют обратной силы во времени, кроме случаев, когда они смягчают или отменяют ответственность лица. Однако, возможно, нижеприведенные доказательства подтолкнут арендаторов все-таки пересмотреть условия аренды и заключить дополнительные соглашения, если по старому договору размер арендной платы является меньше размера земельного налога.

Поскольку арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности включена в перечень общегосударственных налогов и сборов (обязательных платежей), арендаторы земельных участков государственной или коммунальной собственности должны ежегодно самостоятельно исчислять сумму арендной платы и отчитываться перед ГНИ. Представление годовой налоговой декларации освобождает налогоплательщика от ежемесячной отчетности.

Основанием для пересмотра договора аренды является изменение размера земельного налога, поскольку именно от него зависит размер арендной платы.

При заключении договора аренды земли или изменении его условий либо продлении его действия размер арендной платы будет определяться согласно приложениям к Постановлению № 1724. Приложение 1 к указанному постановлению предназначено для земельных участков, денежная оценка которых не проведена, а приложение 2 – для тех, денежная оценка которых проведена. Показатели, на основании которых рассчитывается налог в зависимости от назначения земель, приведены в таблицах указанных приложений.

Кроме того, не следует забывать об индексации. Так, если исчисление размера арендной платы за землю частной собственности осуществляется с учетом индексов инфляции по согласованию сторон, то для участков государственной и коммунальной собственности это условие является обязательным.

Если в договоре аренды земли не предусмотрено проведение индексации арендной платы, что, безусловно, приведет к занижению размера арендной платы, необходимо перезаключить договор или оформить соответствующее дополнительное соглашение.

Изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон. В случае недостижения согласия относительно изменения условий договора аренды земли спор решается в судебном порядке (ст. 30 Закона об аренде).

Возможность пересмотра размера арендной платы предусмотрена и п. 13 Типового договора. В нем указано, что размер арендной платы пересматривается, в частности, в случае изменения размеров земельного налога, повышения цен и тарифов, изменения коэффициентов индексации, определенных законодательством, и в других случаях, предусмотренных законом. Причем налоговики считают (см. письмо ГНПАУ от 06.03.2008 № 2037/6/15-0716), что инициатором изменений условий договора аренды может быть и сам арендатор. В случае недоразумений с арендодателем он должен обратиться с иском в суд.

Отчетность

Статьей 14 Закона о плате установлено, что арендаторы земельных участков государственной или коммунальной собственности (за исключением граждан) самостоятельно исчисляют сумму арендной платы ежегодно по состоянию на 1 января и до 1 февраля текущего года представляют в ГНИ по местонахождению земельного участка налоговую декларацию за текущий год. Форма налоговой декларации арендной платы за землю утверждена приказом ГНАУ от 20.12.2005 № 588.

В соответствии с Методическими рекомендациями по представлению и заполнению налоговой декларации арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, доведенными письмом ГНАУ от 01.02.2006 № 1833/7/15-0217, если плательщик арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности имеет несколько земельных участков на территории одного сельского, поселкового или городского совета, по которым отдельно заключены договоры аренды земли, то такой арендатор может представить в ГНИ одну обобщенную налоговую декларацию арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, в которой указывается общая сумма арендной платы согласно заключенным договорам аренды.

Налоговую декларацию по вновь заключенным в течение года договорами аренды земли необходимо представить в ГНИ на протяжении месяца со дня возникновения права на пользование земельным участком.

Автор: Александр Макарченко
Источник: УБП

Читать также:

Налоги, которые ненавидят

Земля земле рознь. Как получить кредит на землю?

Пожиратели земли

Как купить землю и не попасть впросак

Топ-10 инвестиционных инструментов. 1-е место. Земля.

Можно ли получить земельный участок из госфонда?