2008 год для рынка вторичной недвижимости Киева стал годом неопределённости и внезапных изменений. Плавный рост цен на квартиры в сентябре сменился ускоряющимся падением. Наглядно динамику цен можно проследить с помощью индекса стоимости вторичного жилья.

Начало года было отмечено повышенной активностью покупателей, что в свою очередь стало катализатором роста цен. Так продолжалось до середины марта. Затем рынок притормозил - количество сделок купли-продажи сократилось почти на треть. Проседание доллара заставило большинство покупателей не спешить с покупкой и ожидать коррекции цен.

С другой стороны изменилась ситуация в банковской сфере, что было инициировано постановлением НБУ № 458, которым заметно ужесточились условия ипотечного кредитования. Часть банков согласно новым требованиям была вынуждена остановить долгосрочное кредитование или же существенно сократить его объёмы. Вследствие сокращения предложения на рынке ипотеки ставки по долларовым кредитам выросли.

Повышение процентных ставок значительно снизило потребительский интерес к этим банковским продуктам. А ведь в последнее время большая часть сделок покупки квартир зависела от заёмных средств.

Дальнейшее укрепление гривны стало причиной очередного витка цен на квартиры. Большинство продавцов перешло на расчёт в национальной валюте, при этом подняли стоимость жилья, таким образом, пытаясь выиграть на разнице валют. Спрос ещё более ослаб, что обернулось почти полным затишьем - большинство покупателей заняло выжидательную позицию.

В августе индекс стоимости демонстрировал преимущественно хаотичную динамику, что говорило о шаткости и неопределенности ситуации. В преддверии "деловой" осени количество предложений на рынке значительно возросло, тем временем реальный спрос уступал предложению в 2-3 раза.

Рост цен прекратился, процент торга вырос, однако и это не способствовало увеличению деловой активности. Ужесточение условий ипотечного кредитования и колебания курса валют увеличили риски вложений в жилую недвижимость. Свою лепту также внесли слухи о возможном обвале цен.

Сентябрь не принёс ожидаемой активности. В октябре же всё вообще кардинально изменилось, когда мировой финансовый кризис затронул и нашу страну. Как результат общемировых экономических проблем и политических разногласий в украинских властных кругах наша экономика оказалась одной из наиболее уязвимых.

Для рынка недвижимости основным дестабилизирующим фактором кроме запрета НБУ выдавать валютные кредиты стал стремительный рост доллара. Цены на жильё стали заметно "проседать". По данным компании "Канзас" вторичное жильё столицы за октябрь-ноябрь 2008 года потеряло в среднем 8% от стоимости.

К тому же ещё более усложнилась ситуация на рынке ипотеки. Кредитование было доступно лишь в нескольких коммерческих банках и преимущественно в гривне. Однако высокие процентные ставки, ежедневные колебания доллара, ограничения НБУ по выдаче валютных кредитов и слабая прогнозируемость глубины и продолжительности кризиса на украинских просторах к концу октября свели буквально на нет ипотечное кредитование.

Уже в ноябре и декабре банками было зафиксировано увеличение количества просрочек разного рода по действующим кредитным договорам. По разным оценкам доля кредитов с просрочками колеблется в зависимости от банка и достигает по состоянию на конец 2008 года 15-25% от общего числа ипотечных кредитов. Это очень значительная доля.

Большинство заёмщиков являются добросовестными и не производят выплат в полном объёме не потому что не хотят, а потому что уменьшились доходы, причём доходы, как правило, в гривне, кредиты в двух из трёх случаев - в долларах, а курс наличного доллара вырос почти в 2 раза. В итоге возникает просрочка. Многие в октябре и ноябре еще смогли перекрыть недостающее, одолжив или использовав свои резервные накопления, но в декабре уже стало ясно, что необходима какая-то реструктуризация, прежних финансовых нагрузок население уже не выдерживает.

Очнувшись от шока октября и ноября и послушав советы экспертов относительно того, что спрятаться от проблемы не удастся, заёмщики в декабре и в начале 2009 года потянулись вереницей в банки за "каникулами", реструктуризацией и т.д. Однако далеко не все банки приняли для себя решение идти на встречу своим заемщикам. Зачастую на заёмщика, который ищет выход из сложившейся ситуации, банковские сотрудники оказывают психологическое давление, под всевозможными предлогами оттягивают принятие решения по оформленной заявке, что может длиться даже месяц-два, предлагают заёмщику за небольшое облегчение нагрузки на полгода существенно изменить условия кредитования, повысить ставку и т.д. Таким образом, заёмщику эта отсрочка становится не выгодной.

Всё это очень повлияло на рынок недвижимости. Банки превратились в скрытого, но очень мощного игрока на рынке недвижимости, который играет на понижение! Это наиболее неожиданный вывод о рынке недвижимости 2008 года, поскольку именно банки заинтересованы в стабильности цен на недвижимость: чем больше снизятся цены на жильё, тем больший процент отказов выплачивать ипотеку будет ими получен. Кроме того, снижение залоговой стоимости квартир банкам также крайне не желательно, поскольку от этого показателя формируются резервы банка, а, следовательно, банк должен отвлечь дополнительные средства при снижении цены заложенной квартиры, то есть нести дополнительные затраты.

И вместе с тем именно банки, не желая или не имея возможностей реструктуризировать долги своих заемщиков, побуждают своих клиентов выставлять квартиры на вторичном рынке по сниженным ценам. А покупатели выжидают. Некоторые просто не имеют накоплений в таком порядке цифр, за которые можно было бы приобрести квартиру пусть и со значительной скидкой. Эта категория ждет чудес и особенно верит в то, что можно будет свободно купить однокомнатную квартиру за 20 или даже за 10 тысяч долларов. Другая категория потенциальных покупателей имеют достаточные сбережения, но они заморожены в банках на депозитах, как правило, в гривне.

По мере истечения сроков депозитов эта категория будет приобретать недвижимость, которая так привлекательно упала в цене. Третья же категория наименее многочисленная - тот редкий потенциальный покупатель, который имеет средства в необходимом объеме и имеет их в наличном виде. Эти люди уже сейчас прицениваются, торгуются и спокойно выбирают, однако сделки не спешат заключать, наблюдая за понижением цен.

Давлением на заёмщиков, которые в какой-то мере вышли из графика, не выдавая новых кредитов, а также зарабатывая на курсах доллара, банки сами раскрутили ценовую спираль рынка жилья в сторону обвала цен. В итоге, например, за декабрь индекс стоимости вторичного жилья потерял 146 долларов (около 6%), а за первую неделю января 2009г. еще 43 доллара США/кв.м.

Интересно, что, как и в другое время, более экономичное жильё оказалось больше подвержено изменению цен, а более престижное жильё изменялось в цене всё равно более сдержанно и плавно, как мы покажем это далее. Можно также предположить, что владельцы однокомнатных квартир в большей мере оказались подвержены таким негативным влияниям кризиса как потеря работы, снижение заработка, чем владельцы трёхкомнатных.

Сейчас в прессе появилось много сенсационных обзоров ситуации на рынке, где просто описываются те самые дешёвые предложения жилья в Киеве, в которых деньги нужны "на вчера". Понятно, что это не корректный подход. Но давайте посмотрим еще глубже. На данный момент мы имеем не рынок жилья, а рынок вынужденных продаж жилья! Разумный продавец, не находясь под давлением финансовых обстоятельств, в первой половине 2009 года своё жильё не выставит на продажу, понимая, что он будет конкурировать по цене с теми людьми, кому нужно срочно продать, и они готовы хорошо уступить в цене. Именно поэтому часть квартир, которые готовились к продаже, переходят на рынок аренды, которая тоже снижается по ценам. Однако переждать - правильная стратегия продавца, который может себе позволить ждать.

Очень интересно в этой связи вспомнить определение рыночной стоимости, которое дано в Национальном стандарте №1 и которое используется всеми профессиональными оценщиками имущества:

Рыночная стоимость - стоимость, за которую возможно отчуждение объекта на рынке подобного имущества на дату оценки по договору, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения.

Таким образом, на данный момент эти самые дешёвые предложения квартир не определяют рыночную стоимость жилья, а говорят о ликвидационной стоимости, то есть о стоимости, которая может быть получена при условии продажи объекта в срок, который будет значительно короче срока экспозиции подобного имущества, на протяжении которого оно может быть продано по рыночной стоимости.

Определять же рыночную стоимость жилья на основании самых дешёвых аналогов, которые появляются на рынке в единичных случаях не только не правильно, но и означает инициировать дальнейшее понижение цен, дезинформируя покупателей, продавцов и банковских сотрудников. Рынок жилья на данный момент на столько не структурирован, что в нем действительно очень трудно ориентироваться. Разброс цен предложений на сопоставимые квартиры может быть очень велик, а понять по какой цене квартира может быть продана можно только после проведения переговоров с продавцом. Скидка в процессе торга может быть как весьма незначительной (если цена была уже и так хорошо снижена, и покупатель не видит смысла продавать дешевле) или может достигать десятков процентов.

Анализ и динамика изменения цен на квартиры в зависимости от административного района

По состоянию на декабрь 2008 года наблюдаем снижение цен на жильё во всех районах.

Таблица 1. Изменение цен на вторичном рынке жилья по районам Киева за период январь - декабрь 2008 г.

Согласно данным, менее всего подешевело жильё в центральных районах, так как здесь сосредоточен наибольший процент престижного и дорогого жилья, цена которого не особо подвержена колебаниям на рынке. В Шевченковском снижение стоимости составило 2,92%, в Печерском - 6,79%. Прицентральные районы - Голосеевский и Подольский, снизились в цене на 16,38% и 12,52%, соответственно. Более всего цены на квартиры снизились в Соломенском районе, где снижение составило 23,27%.

Средние цены на жильё в большинстве районов находятся в диапазоне от 3 000 до 4 000 $/кв.м. Лидерами по стоимости жилья традиционно являются центральные районы. Наименьшие цены наблюдается в спальных районах.

Анализируя динамику цен на протяжении года, делаем вывод о различных дисконтах в зависимости от района.

С начала года, стоимость вторичного жилья по всем районам Киева демонстрировала рост. В середине года ситуация несколько изменилась, соответственно изменилась динамика. Так в центральных и прицентральных районах, квартиры продолжали дорожать, в то время как в спальных районах, особенно в Деснянском и Днепровском, наблюдалось "проседание" цен.

С началом осени отрицательная динамика наметилась во всех районах, таким образом, квартиры дешевели везде, однако разными темпами. Наиболее стремительно "вторичка" упала в цене в Голосеевском, Подольском и Оболонском районах. Цены центральных районов столицы также показывают "кривое пике", однако здесь по мнению аналитиков средняя стоимость снизилась за счёт уменьшения количества предложений дорогого жилья.

В целом на конец года цены на квартиры имеют тенденцию к снижению.

Анализ и динамика изменения цен на квартиры в отдельных сегментах

Анализируя поведение цен квадратного метра квартир, можно сделать вывод, что наиболее плавную динамику в течении года демонстрируют трёхкомнатные квартиры. Ведь чем дороже квартиры, тем менее они подвержены изменениям на рынке, возможно, правильно говорить о том, что владельцы трехкомнатных квартир в меньшей степени подвержены кризисным финансовым явлениям, чем владельцы однокомнатных.

Динамика стоимости "единичек" особенно в конце первого полугодия 2008 года лишний раз подтверждает мысль об их наибольшей восприимчивости к изменению цен на рынке. Так в периоды удорожания однокомнатные в силу повышенного спроса первыми взлетают в цене.

С начала года диапазон цен между сегментами квартир был не велик - в пределах 3500 - 3700 $/кв.м. Наблюдалась тенденция к плавному увеличению стоимости. В конце весны ввиду уменьшения покупательского спроса приостановились темпы роста в сегменте двухкомнатных квартир.

В летний период стоимость колебалась лишь на однокомнатные квартиры, в то время как в остальных сегментах была отмечена плавная динамика. С начала осени и до конца года наблюдаем чёткую тенденцию к снижению стоимости во всех сегментах квартир.

Таким образом, средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в Киеве за 2008 год снизились:
- в сегменте однокомнатных квартир на15,9%;
- в сегменте двухкомнатных квартир на 14,9%;
- в сегменте трехкомнатных квартир на 8,6%.

Более детально об изменениях стоимости квартир по сегментам в зависимости от района можно узнать из таблицы 2.

Согласно данным цены в различных сегментах квартир по каждому району столицы за 2008 год преимущественно снизились.

В сегменте однокомнатных квартир наибольшее снижение цен наблюдалось в Деснянском, Святошинском и Соломенском районах. Менее подешевели "единички" Днепровском и Подольском районах. В пределах от 10% до 20% снизилась стоимость однокомнатных квартир в Голосеевском, Дарницком, Оболонском, Печерском и Шевченковском районах.

В сегменте двух- и трёхкомнатных квартир наименьшее снижение стоимости было зафиксировано в Печерском районе. Наибольшее снижение (более 20%) на жильё этих сегментов было отмечено в Дарницком и Соломенском районах. Общая тенденция удешевления не наблюдалась в Шевченковском районе, где стоимость квартир по итогам года показала незначительный прирост.

Таблица 2. Изменение средней стоимости кв.м. 1-2-3-комнатных квартир на вторичном рынке Киева по районам за 2008 г, $/кв.м

Ставки капитализации

Ставка капитализации - это фактически та ставка дохода, которую инвестор готов был бы рассматривать в качестве адекватной для конкретного вложения с учетом всех присущих этому вложению рисков.

Таблица 3. Средние значения нормы капитализации за период январь - декабрь 2008

С начала года стоимость аренды жилья имела тенденцию к росту, спрос возрастал на фоне увеличения предложения. В летние месяцы спрос на съемное жильё падает по причине каникул и оттока студентов из столицы.

Финансовый кризис осени 2008 года коснулся и рынка аренды. В последние месяцы года объём предложений по аренде вырос более чем в 2 раза, что усилило конкуренцию и заставило арендодателей снижать цены. Однако снижение ставок на рынке аренды было менее активным, чем снижение цен на покупку жилья. В связи с этим показатель средней ставки капитализации увеличивался с сентября по декабрь 2008 года и имеет все шансы подрасти еще в 2009 году.

Среднее значение ставки капитализации для киевского вторичного жилья за декабрь 2008 г. - 8,75%. Получается, что владелец квартиры, предназначенной для сдачи в наем, рассчитывает, что каждая тысяча долларов от сегодняшней стоимости квартиры принесет в среднем арендный доход на уровне 87,5 долларов в год.

Прогноз на 2009 год

Делать однозначный прогноз относительно событий на рынке жилой недвижимости Киева в наступившем 2009 году достаточно сложно. Многие эксперты склонны считать, что ситуация должна проясниться весной 2009 года. Однако это больше похоже на желания самих экспертов поскорее пережить кризис - аргументов для определения сроков наступления такого события как ценовое дно на рынке жилья нет. Очень много факторов накладывается друг на друга, свести их воедино просто невозможно. Ситуация во многом будет зависеть от внешних и внутренних факторов: общей обстановки в стране, действий правительства и НБУ, условий доступности ипотечного кредитования, курса иностранных валют, в конце концов, психологической стойкости игроков рынка.

В настоящее время основной тенденцией рынка жилой недвижимости столицы является стремительное удешевление стоимости квартир. Случилось то, чего так долго ожидали многочисленные покупатели - цены на жильё дешевеют так же быстро, как они росли в 2006 году. Основным катализатором падения цен является рост курса доллара. Учитывая экономические события в мире и особенно в Украине, вполне возможно, доллар будет расти и далее, а гривна дешеветь, тем самым, способствуя дальнейшему "проседанию" цен на традиционно долларовом рынке недвижимости.

Как известно, товар стоит столько, сколько за него дают. А поскольку жильё по-прежнему не покупается, то и цены закономерно снижаются. По мнению аналитиков, столичное жильё будет падать как минимум до марта-апреля. Свою лепту внесёт и психологический настрой игроков рынка. Ведь основная часть покупателей, сейчас заняла выжидательную позицию полагая, что цены достигнут дна именно в этот период. В случае даже минимальной активизации на рынке, и появлении реального покупательского интереса цены перестанут снижаться. Учитывая небольшую инерционность рынка, уже в мае-июне 2009 года можно ожидать некую стабилизацию стоимости вторичного жилья.

Несомненно, что покупка или продажа недвижимости в условиях кризиса является существенным риском. Однако, именно сейчас, в первой половине 2009 года, можно совершить удачные вложения в дешевеющую недвижимость - спекулянты! пришло время вернуться на рынок! Кроме того, как мы уже говорили, доходность жилья в 2009 году относительно предыдущих лет вырастет благодаря тому, что арендные ставки снижаются в меньшей мере, чем снижаются цены на покупку квартир.

Залогом дальнейшего оживления рынка недвижимости является стабилизация в банковской системе Украины. Первым важным условием стабилизации рынка жилья является достижение компромисса между основными банками, которые имеют наибольшие ипотечные портфели, и их заёмщиками, который будет выражен в реальных договорённостях, а не заявлениях для пиара председателей правлений этих банков.

Достижение компромисса позволит существенно снизить темпы падения цен, ограничит выброс на рынок новых квартир по просроченным займам. В противном случае банки сами же будут стимулировать падение цен на рынке жилья, и от этого пострадает и банковская отрасль, и строительная, и заёмщики. Второе условие стабилизации рынка - стабильность курса гривны по отношению к доллару. И третье условие, которое находится в наиболее отдаленной перспективе - возобновление ипотечного кредитования банками. Кстати, если 2009 год для банков будет окрашен борьбой с заёмщиками, то уже в 2010 году, возможно, возобновится борьба за заёмщика, ведь покупателем банковского продукта является тот, кто берет кредит, а не тот, кто размещает деньги на депозите.

Восстанавливать лояльность клиентов банкам придется не только в среде тех, кто хочет разместить депозит, но и в среде людей, которые хотели бы и могли бы взять кредит, но учтут тот опыт, которого они не имели до кризиса 2008-2009 гг. Усложнение условий выдачи ипотечных кредитов стало основной причиной уменьшения платежеспособного спроса населения на жильё. Альтернативные источники финансирования практически отсутствуют. Однако, не смотря на сегодняшнее "замораживание" рынка ипотеки, не исключено, что положение частично изменится, если власть будет выполнять правильно свою функцию регулятора рынка. Крайне важны усилия правительства по сдерживанию инфляции в 2009 году и шаги НБУ в решении дальнейшей судьбы ипотечного кредитования и политики поддержания национальной валюты. Впрочем, понятно, что в течение следующего года существенного улучшения ситуации ипотечного кредитования ожидать не приходится, однако даже небольшие позитивные изменения, на которые хотелось бы надеяться осенью 2009 года, могут стабилизировать ситуацию на рынке и изменить ценовой тренд. - такое финансирование вряд ли станет более доступным для потенциальных субъектов рынка.

Сейчас никто не отрицает кризис. Но, по мнению экспертов, явления, затронувшие рынок недвижимости, носят и положительные черты, к ним можно отнести назревающее оживление активности. Общеизвестно, что за подъёмом часто случается спад. Но именно трудности закаляют и способствуют перерождению рынка, усовершенствованию его систем и развитию новых правил, позволяющих выйти на новый уровень как развития, так и культуры потребления: недвижимости и ипотечных кредитов.

Канзас

Читать также:

Ни себе, ни людям

Недвижимость: прогноз на 2009 год

Почему квартиру лучше покупать весной

С высокого старта. Когда и насколько подешевеют квартиры

Банки начинают распродажи залоговых квартир

Вычисляем "умирающую" стройку