Несмотря на снижение цен, акции и прочие "пряники", застройщикам пока не удается разжечь покупательский аппетит. И ситуация вряд ли изменится до начала экономического роста.

Маркетолог одной рекламной компании Татьяна в 2006 году купила квартиру в строящемся доме. Прошло почти три года, однако дом до сих пор не достроен. "Сначала нам обещали, что он будет построен к концу 2007 года, потом сроки сдачи перенесли на 2008-й, далее на 2009 год. Сейчас же строители говорят, что у них нет денег и что, вероятно, дом будет достроен в 2010 году", -- посетовала Татьяна. В 2006 году, когда она инвестировала деньги, под ее дом уже был "залит" фундамент.

В среднем в Украине дома строятся и сдаются в эксплуатацию за два-три года. Татьяне же не повезло -- к весне 2009-го компания удосужилась выгнать всего пять этажей (дом на 23 этажа) и полностью возвести три "свечки" рядом. "Получается, что за наши деньги компания строила другие дома, оставляя наш напоследок", -- возмущенно заявила Татьяна. Сейчас девушка оказалась в совершенно неприятной ситуации: продать жилье в недостроенном доме нереально, а судиться бессмысленно -- дом вряд ли достроят даже после положительного решения суда. Остается только ждать и надеяться, что ее и других покупателей квартир в этом доме не постигнет судьба инвесторов "Элита-Центр".

Грандиозные планы

Ни денег, ни квартиры -- не исключено, что в подобной ситуации находятся сейчас многие покупатели жилья на первичном рынке. Многие строительные компании испытывают в настоящее время серьезные трудности -- в этом смысле мало что можно добавить к тому, о чем писали "Деньги" 12 февраля 2009 года. Замораживание строек можно наблюдать с осени 2008 года. По разным оценкам, в Киеве сейчас стоит более 80% стройплощадок, примерно 70% объектов перестали строиться в Харькове, на более чем половине строительных площадок Крыма также не ведутся работы.

По словам председателя правления ХК "Киевгорстрой" Петра Шилюка, за первый квартал 2009 года объемы строительства жилья в стране сократились в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. По данным официальной статистики за январь -- март 2009 года строительные компании Украины сократили объем работы на 56,7% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. По прогнозам заместителя главы Киевгорадминистрации Михаила Голицы, в 2009 году в столице будет введено в эксплуатцию примернго 715 тыс. м² жилья, что в два раза меньше, чем в 2008 году. В 2010 году г-н Голица предполагает, что будет построено 400 тыс. м².

Чтобы хоть как-то разрядить напряжение на первичном рынке жилья, государство решило помочь застройщикам. Помощь "вылилась" в принятии ряда антикризисных актов. В частности -- Закона "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и на строительство жилья". Согласно этому документу, государство обещает предоставить средства на завершение строительства домов, готовность которых более 70% (подробнее см. "Деньги" №51 от 18 декабря 2008 года). Минрегионстрой сформировал список недостроенных объектов, степень готовности которых более 70%. По состоянию на 1 апреля в списке было 465 домов. При этом сумма, необходимая для достройки домов, куда внушительней, чем обещанные Кабмином 3 млрд грн. По данным Минрегионстроя, на завершение строительства 465 объектов необходимо более 35 млрд грн. Более того, пока что обещанный Кабмином первый транш в один миллиард так и остается только обещанием. А глава подкомитета по вопросам строительства и архитектуры Комитета Верховной Рады Владимир Яцуба вообще не понимает, откуда государство возьмет обещанный миллиард. Есть еще одна проблема -- правительство установило жесткие ограничения на стоимость квадратного метра в объектах, достройку которых собирается финансировать.

Еще одним инструментом оживления строительной отрасли может оказаться постановление Кабмина "О порядке аренды жилья с выкупом". Согласно постановлению, предприятие-арендодатель может передавать физлицу-арендатору жилье на срок до 30 лет за определенную плату, размер которой будет указан в договоре. Вроде бы и неплохой вариант для застройщика. Однако работать по такой схеме смогут только те компании, у которых есть непроданные, но построенные объекты. Сейчас же основной вопрос -- где взять деньги на завершение строительства.

Киев

Покупателей на жилье в недостроенных домах крайне мало, но сказать о глобальном снижении гривневых цен на строящиеся квартиры нельзя. По последним сводкам с "первичных" полей, стоимость жилья в национальной валюте за апрель даже немного повысилась -- на процент-полтора. Однако аналитики не считают это основной тенденцией рынка. Скорее всего, это было связано с валютными колебаниями, в дальнейшем цены будут зависеть от общеэкономической ситуации, наличия или отсутствия ипотечного кредитования и прочих факторов. В долларах киевская "первичка" подешевела более чем на 30%. Сегодня средняя стоимость "квадрата" нового жилья в столице составляет 14 500 грн ($1883 по текущему курсу НБУ). Впрочем, жилье экономкласса предлагается от 8300 грн за 1 м². Цена элитного жилья может достигать 30 тыс. грн за 1 м².

Регионы

Незначительные ценовые колебания происходят и на региональных рынках. Например, в Харькове те застройщики, которые продолжают возводить дома, начали повышать цены. В частности, в марте цены повысились примерно на 4% (в гривнях). А те, у кого на продолжение строительства нет средств, продолжают снижать стоимость жилья. За март -- апрель цены на квартиры в замороженных объектах просели почти на 20%. Учитывая то, что до 70% стройплощадок в городе простаивают, то говорить об общих тенденциях повышения цен в Харькове было бы опрометчиво.

По итогам первого квартала, глобальных изменений на первичном рынке Днепропетровска не произошло. По словам оценщика-аналитика компании Realnest Марины Холодной, как и ранее, большинство застройщиков снижают цены, предлагают покупателям различные схемы оплаты. Однако спроса на жилье нет. По данным компании за январь -- апрель 2009 года ощутимого снижения цен в сегменте жилья экономкласса не произошло. Падение составило полпроцента. Сегодня недорогое жилье от застройщика в Днепропетровске стоит примерно 8300 грн за 1 м². Генеральный директор днепропетровской строительной компании "Созидатель" Леонид Турчин рассказал, что сейчас строительство домов ведется фактически за собственные средства компаний. При этом зачастую днепропетровские застройщики прибегают к бартерным сделкам -- рассчитываются за стройматериалы недостроенными квартирами и таким образом обеспечивают себя работой.

Квартиры на первичном рынке Донецка продают в среднем за 8300 грн за 1 м². Хотя есть предложения и по 4600 грн за 1 м². За март цены на строящееся жилье в городе снизились на 3%, примерно на столько же и за апрель. Дешевеют только квартиры в недостроенных домах. В полностью завершенных или почти достроенных объектах цены на квартиры не снижаются.

Львовские застройщики также готовы уступать покупателям 10--20% стоимости жилья. Однако недостроенное жилье мало кого интересует, несмотря на то, что цены на квартиры в недостроенных домах стартуют от 6000 грн за 1 м² ($780 по текущему курсу НБУ).

Одесские застройщики также готовы распродавать квартиры. Сегодня цена строящегося жилья в городе, которое готово на 60--70%, стартует с 6000 грн за 1 м². Правда, встречаются предложения и в два-три раза дороже, но, как правило, высокая стоимость жилья сейчас только в полностью построенных домах. Одесские чиновники, "прося" обещанные деньги из госбюджета на завершение строительства домов, даже заявляли, что строители готовы снизить стоимость квадратного метра жилья ниже максимальной (определенной Минрегионстроем) еще на 10--12%.

В Крыму цены на недвижимость с начала 2009 года упали почти на 40%. Сейчас стоимость жилья в Крыму стартует с 6500 грн за 1 м². Высокий уровень цен, как на вторичном, так и на первичном рынке жилой недвижимости, по-прежнему удерживает Ялта. Расценки на ялтинскую "первичку" часто превышают 10--11 тыс. грн за 1 м². В Севастополе строящиеся квартиры предлагаются по цене от 8500 грн за 1 м².

Что касается темпов строительства нового жилья, то, по словам генерального директора ИДК "Каскад" Анатолия Шахновского, в 2008 году на территории Большой Ялты возводилось либо проектировалось свыше 60 многоэтажных объектов, причем на 50 площадках велись строительные работы. Непосредственно на территории Ялты возводилось свыше 30 объектов жилой недвижимости. В течение ближайших трех-четырех лет темпы строительства в городе будут гораздо скромнее: планируется возвести не менее 20 домов.

А достроят?

Сейчас очень сложно прогнозировать, что будет с недостроенными домами. Не исключено, что перспективная по виду стройка так и умрет на уровне забора или котлована. Но с другой стороны, как уверяет г-н Шахновский, сейчас на первичном рынке самые лучшие условия для приобретения жилья. Дескать, покупатель может получить от фирмы-застройщика серьезные скидки, выгодные условия рассрочки, расчеты по курсу НБУ, оплату через "замороженные" средства на депозите (если депозит находится в банке-партнере застройщика). "Не стоит забывать, что после стабилизации финансовой ситуации крупные застройщики получат доступ к кредитным средствам и предлагать существенные скидки потенциальным покупателям станет уже экономически не так выгодно", -- подчеркнул г-н Шахновский.

Как же определить, вкладывать деньги в недостроенный дом или нет? "Деньги" определили несколько "маркеров", на которые стоит обратить внимание.

1. Стадия строительства. Если дом построен на 70% и больше -- есть шансы, что строительство будет завершено. Особенно хорошо выглядят сейчас те стройки, на которых идут активные работы.

2. "Портфель" застройщика. Если компания давно работает на рынке и имеет три, пять и больше завершенных проектов, а в текущее время у нее есть несколько объектов на завершающей стадии, то у компании больше шансов выжить.

3. За чьи деньги строится. Если компания ведет строительство за счет средств крупного заказчика, своих средств или за деньги какого-то крупного инвестора, а не за счет кредитов и средств покупателей, то у нее больше шансов завершить строительство.

Застройщики и девелоперы высказывают разные мнения относительно того, когда вновь заработает первичный рынок недвижимости. Оптимисты предполагают, что к концу 2009 года все стабилизируется -- кризис закончится, ипотечное кредитование возобновится, население снова будет покупать строящееся жилье. Дескать, тогда застройщики снова начнут повышать цены, чтобы окупить убытки, понесенные во время кризиса. Реалисты утверждают, что активизация первичного рынка недвижимости наступит не ранее второй половины 2010 года, а то и вовсе в 2012 году.

Андрей Массальский, первый заместитель генерального директора ООО "КУП "Реалити":

Для оценки перспектив строящихся объектов основным критерием для потенциальных покупателей, на наш взгляд, могут служить только реально выполненные строительно-монтажные работы на площадке. При этом инвестировать рекомендуем в объекты, степень готовности которых оценивается не менее чем 75--80% и со сроком сдачи в текущем году.

Для тех, кто собирается сохранить, а может быть, и преумножить свои капиталы, сегодня практически не осталось альтернатив (депозиты в банках, ценные бумаги в паевых фондах, по моему мнению, потеряли свою актуальность). Можно рассматривать вторичное жилье (готовые квартиры), но на рынке такое жилье продается по ценам, установленным в иностранной валюте. Пусть даже в последнее время цена и снизилась, но в пересчете на национальную валюту по коммерческому курсу она остается значительно выше, чем у застройщиков. Цены на объекты, строительство которых продолжается, установлены в гривнях и на сегодняшний день стабильны, а с марта этого года замечен небольшой рост.

После завершения экономического кризиса отложенный спрос на жилье приведет к значительному росту цен на него. Именно поэтому инвестирование в строящиеся объекты сейчас я считаю лучшим способом сбережения средств.

Ирина Кабанова, начальник отдела маркетинга ООО "Новоград":

Сегодня покупателю как никогда просто оценить перспективы строящихся объектов по двум основным взаимосвязанным критериям:

1. Cтадия готовности объекта (хорошо, если он готов на 80% и более, то есть уже ведутся внутренние и отделочные фасадные работы);

2. Активность и непрерывность строительных работ на площадке (особенно на протяжении последних шести месяцев).

Например, наша компания ни на один день не прекращала активность на строительной площадке.

На первичном рынке ситуация с ценами значительно отличается от вторичного рынка, где все мы наблюдаем поступательное удешевление на протяжении пяти последних месяцев. Анализ ценового предложения в сегменте новостроек в целом по Киеву за последние два месяца в гривневом эквиваленте показывает стабилизацию цены на уровне около 15 040 грн за 1 м². При этом, конечно, многое зависит от места расположения объекта и его характеристик: если он концептуально продуман, верно оценен, качественно выполнен, имеет высокую или финальную стадию готовности и, что главное, он строится, то вряд ли квартиры здесь будут продаваться с умопомрачительными скидками. К тому же покупатель должен знать, что после ввода в эксплуатацию стоимость квадратного метра может даже немножко подрасти, так как здесь уже начинает работать другая схема продажи, которая влечет за собою дополнителzaьные расходы (отчисления в Пенсионный фонд и госпошлину).

ИТОГО: Кризис на рынке строительства жилья пока не миновал. Большинство строек все также простаивают, хотя цены на первичное жилье уже перестали активно снижаться.

Читать также:

Что будет с вторичной недвижимостью к лету?

Как спасти залоговую квартиру?

Меняю машину на квартиру в Киеве

Ремонт в квартире-новостройке

В свободном пролете: как не купить проблемную квартиру