Сегодня мы расскажем о том, почему из-за президентских выборов цены на жилье в Украине будут снижаться, и когда квартиры начнут дорожать.

Труднообъяснимый на первый взгляд рост цен на квартиры в мае заставил желающих приобрести недвижимость задуматься о том, не нащупал ли рынок жилья "дно". И, возможно, стоит покупать поскорее, пока стоимость квартир опять не выросла до заоблачных высот. По мнению экспертов торопиться некуда, к президентским выборам жилье на вторичном рынке может подешеветь почти на треть от нынешней стоимости. До конца года ценовая ситуация на жилищном рынке будет определяться еще и политическими факторами.

Цены упадут

В конце мая в столице из риелторских баз данных улетучились предложения дешевле $40 тыс. «В апреле-мае было реализовано большинство самых дешевых вариантов, в продаже остались квартиры подороже, — говорит Руслан Безуглый, гендиректор АН «Украинский дом» — Поэтому и возник эффект подорожания». Специалисты считают его временным. Тенденцию снижения цен на квартиры на ближайшие полгода, по их мнению, закрепит именно предстоящая смена главы государства.
Выборы зачастую не способствуют росту цен на жилье. Этот политический фактор традиционно отражается застоем на рынке жилой недвижимости. Сокращается общее количество сделок, покупатели и продавцы предпочитают выждать, чтобы понять, как будет развиваться ситуация после выборов. Поэтому первые откладывают покупку, а вторые снимают с продажи квартиры. Из-за падения активности на рынке замедляется и рост цен на жилье, а в некоторые моменты избирательных кампаний цены даже снижаются.

«Никаких тенденций к подорожанию жилья до середины-конца 2010 года однозначно не будет, и одна из причин — выборы», — утверждает Сергей Костецкий, маркетолог-аналитик консалтинговой компании SV Development. Кроме того, к обычному падению массового спроса во время предстоящих выборов (сейчас рассматриваются две даты – декабрь с.г. или январь 2010 г.) добавится и сезонное снижение деловой активности в пред- и постновогодний периоды.

Влияние доллара

Еще один косвенный фактор влияния на стоимость «вторички» накануне смены власти — курс доллара, привычно зависящий от политических процессов. Майское падение американской валюты (курс НБУ за месяц снизился на 1%) приостановило удешевление квартир, а в некоторых случаях даже позволило продавцам пересмотреть цены в сторону повышения. «В связи с тем, что доллар падает, динамика снижения цен на недвижимость замедлилась. Если месяца полтора-два назад, когда доллар рос или оставался стабилен, мы наблюдали падение стоимости квартир на 5-10% в месяц, то сейчас темпы снижения цен сократились менее чем до 5% в месяц», — констатирует г-н Костецкий.

К моменту старта предвыборной гонки эксперты ожидают рост курса доллара. «Некоторые аналитики прогнозируют, что к концу года доллар будет стоить 9 грн. Мы также ожидаем его подорожания в свете выборов, но до уровня 8,3 грн./$», — полагает Николай Ивченко, руководитель информационно-аналитического департамента компании «Форекс-клуб». Тенденция укрепления американской валюты, в которой номинирована стоимость основной массы квартир на вторичном рынке, не даст оснований продавцам пересматривать долларовые цены в сторону повышения.

Способствовать этому будет еще один фактор, напрямую не зависящий от избирательного процесса, — остановка ипотечного кредитования. «Наступает период расчета банков со своими внешними кредиторами, поэтому вряд ли стоит ожидать оживления ипотечного кредитования в ближайшее время, — поясняет Дмитрий Лобов, директор по работе с партнерами сети ипотечного супермаркета «Т.О.Ч.К.А». — Как минимум до конца года массовой ипотеки в Украине не будет. На уровень кредитования, наблюдавшийся год назад, мы вернемся не раньше, чем через два-три года. И это очень оптимистический сценарий».

Обвал рынка

Эксперты склонны высказывать очень обнадеживающие прогнозы в отношении развития событий и в экономической, и в политической жизни страны. По мнению оптимистов, в конце нынешнего — начале следующего года рынок жилой недвижимости наконец достигнет «дна». До выборов, уверены аналитики, цены на вторичном рынке будут снижаться на 1-5% ежемесячно (за исключением конца августа-сентября, когда возможен всплеск покупательской активности). «Затем наступит ценовое «дно», до конца 2010 г. цены на рынке стабилизируются и будут варьироваться на плюс-минус 1% ежемесячно», — говорит Сергей Костецкий.

Темпы снижения стоимости жилья «от застройщиков», как утверждают эксперты, будут более скромными. Строительные компании все так же не видят возможности установить цены ниже себестоимости, а нынешней их уровень к ней уже близок. К началу следующего года «первичка» может подешеветь еще в пределах 2-3% за весь период. «Мы сейчас уже готовы продавать квартиры по цене 3850 грн./кв. м без НДС, 4620 грн. с учетом налога. В этой сумме около 4% рентабельности поверх себестоимости, — поясняет Михаил Бурьянский, гендиректор строительной компании «Днепрэнергоинвест». — Застройщики уже снижают цены, не ставя задачу получать колоссальные прибыли, но опускать ее ниже себестоимости нет смысла. В целом по Украине, думаю, новое жилье в следующем году будет продаваться по цене от $500-600/кв. м по курсу НБУ». Большее падение цен на первичном рынке возможно только в случае отмены государством 20% НДС — это решение с начала кризиса лоббируют строительные компании, но все еще безуспешно.

Однако большинство экспертов держат «про запас» и пессимистический сценарий развития событий, согласно которому может наступить не просто снижение, а обвал рынка. «Активность на рынке жилья, как правило, после выборов, повышается. Поэтому после оглашения результатов и до конца 2010 года можно ожидать стабилизации цен, если не будет никаких негативных сценариев развития событий во время голосования, — резюмирует Руслан Безуглый. — Если выборы пройдут не очень гладко, если начнутся акции протеста и ситуация станет неконтролируемой, это может потянуть рынок недвижимости вниз». Эксперты считают обязанностью, в первую очередь, властей сделать так, чтобы «воздушный шарик» рынка недвижимости вообще не лопнул.

 "ДЕЛО"

Читать также:

Цены на недвижимость упали до уровня БТИ

Торг при аренде и покупке жилья

Цена однокомнатной квартиры в Киеве $50 тысяч

Работа с риелтором: 7 правил безопасности

Когда цены на недвижимость и плата за ее аренду достигнут дна?