В последние годы правительства, и нынешнее, и предыдущее, постоянно обещают “доступное жилье”. В ближайшее время в Украине стартует очередная программа под этим уже надоевшим лозунгом, который будет воплощать в жизнь Министерство инфраструктуры.

“Реальная экономика” уже анализировала предыдущие жилищные программы Кабмина. Все они оказались не жизнеспособными и малоэффективными. Впрочем, вице-премьер-министр Борис Колесников, который является инициатором и главным идеологом очередной инициативы, утверждает, что его план сработает.

План Колесникова

Воплощать в жизнь идею Колесникова будет Национальное агентство по вопросам доступного жилья, которое еще не создано. По замыслу, это ведомство, которое будет подчиняться Мининфраструктуры, будет также заниматься подготовкой к чемпионату Европы по баскетболу 2015 года и зимней “Олимпиаде 2022”.

Одна из главных “фишек” инициативы Мининфраструктуры – это строительство жилья по так называемым финским проектам. Такая идея у министра возникла, когда он летом вместе с мэрами крупнейших украинских городов посетил Финляндию, где именно и ознакомился с местными программами социального жилья.

Источник: finance.obozrevatel.com

По словам Колесникова, использование опыта финских коллег позволит удешевить жилье, и будет стоить “квадратный” метр не более 6 тысяч гривен. Двухкомнатную квартиру площадью 50 квадратных метров можно будет приобрести за 300 тысяч гривен или около 37 тысяч долларов.

Граждане, которые не имеют таких средств, смогут купить жилье на условиях финансового лизинга под 3% на 12-15 лет. Чиновники рассчитывают, что этим будет заниматься “Ощадбанк”, и “возможно, другие финучреждения”.

Так, первый взнос составит 15%, а ежемесячный платеж семьи – лишь 2 тысячи гривен. Это очень привлекательные условия, ведь аренда двухкомнатной квартиры, например, в любом районе столицы сегодня стоит вдвое-втрое дороже.

Ключи от квартиры с отделкой, сантехникой и кухонными комплектами покупатель получит в день предоставления банку документов, подтверждающих его платежеспособность, и уплаты первого взноса.

Для реализации данного проекта привлечено пять финских архитектурных бюро, которые, по словам министра, приступили к разработке данной программы.

Чтобы привлечь застройщиков, государство обязуется компенсировать проценты по кредитам при покупке технологий и строительного оборудования. Кроме того, за счет государства планируется проложить инженерные сети в микрорайонах, которые строятся, а местная власть бесплатно выделит землю.

Источник: презентация Мининфраструктуры

Кстати, самих застройщиков государство будет выбирать на тендерах. Поэтому, учитывая опыт Колесникова во время подготовки “Евро-2012”, вполне стоит ожидать и в этой программе новых “альткомов”.

Планируется, что первые проекты социального жилья могут быть запущены в Киеве, Харькове, Одессе, Днепропетровске, Донецке и Запорожье в мае-июне 2013 года. И осенью следующего года, казалось бы, можно будет уже приобрести “финское” жилье.

Задача на 2014 год – построить как минимум 10 тысяч таких квартир, в 2014 году – 25 тысяч квартир, а затем выйти на ежегодное строительство 50-100 тысяч квартир.

“То есть, собирайте 45 тысяч гривен пока. Сконцентрируйтесь на этом. А уже ближе к осени 2013 года можно будет купить квартиру”, – уверяет Колесников.

Председатель транспортного министерства утверждает, что у его программы нет слабых мест. По его мнению, предыдущие программы “доступного жилья” не были популярны из-за того, что потенциальные покупатели не могли быть уверенными в компенсации государством 13% кредита в течение такого значительного срока как 15-20 лет.

Кроме этого, отмечает министр, раньше никто не заморачивался по поводу отделки жилья и оборудования сантехникой. Сейчас “все будет включено”.

Такой вид имеет социальное жилье в Финляндии перед вводом в эксплуатацию. Источник: finance.obozrevatel.com

К тому же, еще и каждый желающий сможет воспользоваться программой. “Очередей не будет”, – утверждает чиновник.

Хотя, как показывает простой анализ, “финская” программа отличается от других разве что внешним оформлением, а начинка та же, как и в других неудачных жилых инициативах правительства.

Лизинг не панацея

В первую очередь, новая программа никак не решает проблему отсутствия у финансовых учреждений “длинного” ресурса. И государственные банки не исключение в этом правиле.

По мнению Колесникова, одним из главных преимуществ его инициативы является покупка квартиры через схему финансового ипотечного лизинга, согласно которой потребитель непосредственно с банком заключает договор на приобретение квартиры.

“Эта схема максимально отличается от того, когда банк предоставляет кредит под 16%, а потом государство компенсирует кредит, из-за чего нужно ежегодно закладывать в бюджет определенную сумму. Это у любого нормального человека вызывает сомнения. Здесь прямое соглашение, и что бы не случилось, вы все равно будете платить 3%”, – объясняет министр

Что из себя представляет финансовый лизинг? Эта схема, на самом деле, по сути, ничем не отличается от классической кредитной сделки.

Согласно ей лизингодатель – банк или лизинговая компания – заключает с покупателем квартиры договор, по которому передает ему в аренду конкретную квартиру с последующим правом выкупа. Арендатор согласно графику вносит платежи и в конце срока может выкупить квартиру.

Ежемесячный платеж при лизинге состоит из двух частей: первая – арендная плата, которая определяется, исходя из стоимости квартиры, срока лизинга и схемы погашения, вторая – вознаграждение арендодателя, в данном случае по ставке 3%.

Дополнительно в платежи могут быть включены плата за сопровождение и страховка квартиры.

До момента выкупа квартира является собственностью лизингодателя. Он должен дать разрешение на регистрацию жителей и их заселение в квартиру. Тогда как, например, в ипотеке покупатель сразу получает право собственности на квартиру, только она находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

В связи с этим возникают определенные риски для потенциального потребителя такого продукта.

Во-первых, до полного расчета в квартире невозможно оформить прописку – соглашением, как правило, предусматривается только временная регистрация.

Во-вторых, жильем распоряжается арендодатель, что может иметь для арендатора и негативные последствия. Например, теоретически первый может взять дополнительный банковский кредит под залог кредита даже на 15-й год аренды. И тогда трудно будет что-то объяснить.

Предположим, что государство не допустит таких “сюрпризов” хотя бы потому, что лизингодателем выступать тот же “Ощадбанк”. Впрочем, возникает другой вопрос: где банк сможет привлечь средства для таких долгосрочных проектов – 12-15 лет?

Ведь, со слов Колесникова получается, что государство выступает заказчиком строительства такого жилья и определяет застройщиков в ходе тендера. Затем жилье выкупает “Ощадбанк”, чтобы сдать его в лизинг конечным покупателям. По подсчетам “РЭ”, на первые 10 тысяч квартир потребуется не менее 2,5 миллиарда гривен.

Очевидно, что банку нужен или дешевый ресурс, который может выделить только государство в лице Нацбанка. Тогда реальность ставки 3% вызывает большие сомнения, поскольку государству, видимо, придется использовать заемные средства для реализации программы, а привлечь их хотя бы под 2% в нынешних условиях нереально.

Что касается возможности участия в программе коммерческих банков, то их вряд ли заинтересует такая перспектива. В последнее время они не хотят замораживать свой капитал в объектах недвижимости.

К тому же, как известно, строительную отрасль украинские власти часто игнорируют. Когда речь заходит о секвестре бюджета, урезают в первую очередь жилищные программы.

Зато в той же Финляндии, пример которой приводит Колесников, существует множество форм поддержки государством строительства, и значительную роль здесь играют различные фонды.

Есть, например, фонд технологий и инноваций Tekes, который финансирует производственные и исследовательские проекты компаний. Кстати, самый большой источник государственного финансирования исследовательской деятельности в Финляндии.

Другой инновационный фонд – Sitra – является независимым общественным образованием и работает под эгидой финского парламента. Он был основан еще в 1967 году и финансируется за счет доходов уставного капитала и объектов венчурных капиталовложений.

Вместе с тем социальным жильем в Финляндии занимается Государственный центр финансирования и развития жилья – ARA. Он строит общежития, апартаменты для аренды, а также субсидирует кредитование на приобретение квартир.

В качестве поддержки строительного сектора финские власти предлагают налоговые послабления для бизнеса.

Что финну хорошо, украинцу – смерть…

Получается, что для ведения бизнеса в Финляндии создаются по-настоящему благоприятные условия, чего не скажешь об Украине.

Наряду с этим финны имеют реальную государственную программу поддержки энергосбережения в строительстве. Государство всячески поощряет строителей к созданию таких проектов и распространяет информацию об энергосберегающих мероприятиях.

Неудивительно, что их опыт сегодня пытаются применить многие другие страны, в том числе Украина, которая игнорирует программы энергосбережения уже не первый год.

При этом в нашей стране, как оказывается, есть целое Государственное агентство по энергоэффективности и энергосбережению. Чем занимается это ведомство, до сих пор остается загадкой, но его содержание в 2012 году обойдется бюджету в 500 миллионов гривен.

Источник: презентация Мининфраструктуры

В целом, панельное строительство жилья по финским технологиям, говорят застройщики, давно применяется в строительстве. Оно заключается в том, что панели, которые изготавливаются на железобетонных заводах, монтируют на строительстве.

При использовании железобетонных конструкций в Финляндии строится более 70% жилья. Причина – суровые зимы.

“В отличие от уже привычных каркасов, финские изготавливаются на высокоточном оборудовании с применением новых технологий… Кроме того, в финские панели зашиваются утеплители, что позволяет сделать дом энергосберегающим. Поскольку каркасы будут производить в цехе, монтировать такое жилье можно будет при любой погоде”, – отметил агентству УНИАН вице-президент ОАО “ХК “Киевгорстрой” Эдуард Шевчук.

По мнению руководства холдинга, строить жилье с коротким сроком строительства для компании будет выгодно. Сейчас ведутся переговоры и консультации относительно участия “Киевгорстроя” в этом проекте. Возможно, компания будет кооперироваться с производителем панелей.

Строительство панельного дома в районе Пасила, Хельсинки

Источник: finance.obozrevatel.com

Как уже отмечалось, государство пообещало компенсировать застройщикам проценты по кредитам при покупке технологий и оборудования и привлечении иностранных специалистов. Впрочем, большинство строительных компаний скептически относятся к программе.

Во-первых, не всех устраивает цена 6 тысяч гривен за “квадрат”, особенно компании, которые работают на столичном рынке. По их словам, себестоимость строительства жилья здесь выше 6 тысяч.

Во-вторых, никто не гарантирует бесплатные коммуникации и землю. В Мининфраструктуры хотя и декларируют такие намерения, однако на практике местные чиновники могут применить другие “накрутки”.

К тому же, нынешнее законодательство пока не предусматривает бесплатного выделения земли для строительства.

В-третьих, застройщики не верят в “прозрачные” тендеры. По словам одного из руководителей столичной строительной компании, в таких программах участвуют “свои” компании, или те, кто готов платить чиновникам щедрые “премиальные”.

Поэтому в украинских реалиях финские методы вряд ли приживутся.

Ольга Завгородняя, Дмитрий Денков  Реальная экономика

Читать также:

Ипотека народного масштаба

"Доступным жильём" никто не хочет заниматься

Трудные выборы будущего домовладельца

"Вторичку" в Украине скоро перестанут покупать

Как долго ЖКХ будет выживать на государственных дотациях?

Как налог на недвижимость изменит проектировку квартир