Таких фондов в Украине немного, но они уже активно привлекают деньги частных инвесторов. На каких условиях? Удивительно, но нам стоило большого труда это узнать.

Фонды операций с недвижимостью (ФОНы) - пока экзотика для частного инвестора. Во-первых, новые структуры. Первый такой фонд появился в Украине полтора года назад, а всего в нашей стране сейчас менее десятка таких фондов. Во-вторых, это "не мышонок, не лягушка, а неведома зверушка": ФОН сочетает в себе доходность строительства и удобство инвестирования в ценные бумаги.

Что-то вроде инвестиционного фонда, который вкладывает деньги не в акции строительных компаний, а непосредственно в строительство.

Но законодатели и застройщики постарались сделать все, чтобы испоганить хорошую, в сущности, идею. ФОН не может диверсифицировать риски и очень зависит от конкретного застройщика. А, кроме того, вложения в такие фонды не менее рискованны, чем инвестиции на фондовом рынке.

Стены поштучно

Отметим, что сама по себе идея ФОНа очень неплоха. Казалось бы, она может решить проблему, появившуюся пару лет назад у консервативных инвесторов - тех, кто не рискует пытать счастья на классическом фондовом или валютном рынках. Еще недавно такие инвесторы могли вкладывать деньги в относительно надежную и высокодоходную недвижимость. Но при нынешних ценах на квадратные метры, особенно в столице, порог вхождения стал просто заоблачным.

ФОН делает инвестиции в недвижимость намного более "демократичными". Можно вложить любую сумму, которая есть в распоряжении. К примеру, номинал сертификатов фонда банка "Аркада" - 10 тыс. грн., фонда "Мастер Финанс" - вообще 50 грн. Таким образом, посредством ФОНа можно профинансировать как бы часть квартиры - аналог куска ванной или потолка в коридоре.

Причем инвестор получает все преимущества (и риски), которые прилагаются к ценным бумагам. Процедура покупки сертификатов ФОНа намного проще мытарств, сопровождающих покупку жилья. Не нужно связываться со "строителями", риелторами, нотариусами, продавцами/покупателями и другими милыми (и не очень) людьми, без которых обычная сделка состояться не может.

Схема работы ФОНа во многом напоминает деятельность инвестиционного фонда. Есть финансовая компания или банк, которые организовывают ФОН - эмитируют сертификаты и управляют фондом. Инвесторы покупают бумаги, а управляющий вкладывает вырученные средства в строительство. После окончания срока действия фонда (2-4 года, но есть и 9-летние фонды) инвестор продает построенную недвижимость по рыночным ценам. Разница между выручкой от продажи и взносами достается инвесторам. Естественно, за вычетом вознаграждения управителям фондов.

Как любую легальную сделку с ценными бумагами, куплю-продажу сертификатов ФОНа нужно проводить через брокера. А если бумаги бездокументарные, то и через хранителя. Итоговый порядок расходов инвестора получится тот же, что и у вкладчиков инвестфондов, - 3-5% стоимости бумаг. Есть еще один недостаток - в отличие от участника ФОНа, владелец недвижимости получает прибыль не только при продаже, но и за счет аренды своего имущества.

Сколько можно заработать?

Ключевой вопрос для любого инвестора - сколько можно заработать. Но опрошенным "Деньгами" управляющим почему-то очень не хотелось отвечать на этот вопрос. Дескать, все зависит от ситуации, которая сложится на первичном рынке жилья через пару лет. В принципе, так оно и есть.

Встретилась и другая крайность. Банк "Аркада" не просто обозначил годовую доходность своего ФОНа, а указал точную цифру - 27% в год. Почему именно столько - не понятно. "Это минимальный доход, который планируется получить от осуществления операций с недвижимостью. Остаток дохода, точный размер которого на сегодня определить невозможно, владельцы сертификатов также получат при погашении после распределения чистых активов ФОНа", - рассказала "Деньгам" начальник управления фондовых операций АКБ "Аркада" Наталья Шибаева.

И все же "Деньги" предупреждают: нельзя верить на слово управляющему ФОНа, который обещает фиксированный доход. "Первичка" - это рынок, который зачастую ведет себя непредсказуемо. Если цены пойдут вниз, вряд ли компания достанет деньги из своего кармана. В конце концов, законодательство позволяет фонду получать не только прибыль, но и убытки.

Максимальный размер вознаграждения управителя законодательно не ограничен. Но он должен быть обозначен в так называемых Правилах ФОНа - документе, который детально описывает, куда и как будут вкладываться деньги инвесторов. В действующих фондах управляющие берут 1-3% активов фонда в год. Услуги подрядчика стоят примерно в два раза больше. То есть, грубо говоря, доходность ФОНа примерно равна планируемой рентабельности застройщиков в конкретном регионе, от которой нужно отнять 3-10%. В среднем получится 20-90% в год. Если рынок будет расти.

Потенциальным инвесторам стоит знать, что в законодательстве ничего не сказано о том, как подсчитывается стоимость активов фонда. Формулу должен вывести управляющий - на свое усмотрение. Поэтому не исключено, что у эмитента появится желание скрыть истинную прибыльность фонда.

Также нужно учесть, что ФОНы создаются на несколько лет, и законодательство не предусматривает для фондов обязанности досрочно выкупать сертификаты. И не стоит рассчитывать на то, что эмитенты сертификатов позаботятся о вторичном рынке своих бумаг. Застройщики вообще плохо представляют себе, что такое организованный рынок ценных бумаг. Лишь одна компания - "Комфорт-Инвест" - планировала обеспечить ликвидность своим сертификатам, выведя их на ПФТС через дочернего торговца. Но компания отложила запуск фонда на неопределенное время - решила, что рынок к этой схеме еще не готов.

Так что досрочно выйти из фонда в ближайшее время у инвесторов не получится. Разве что они самостоятельно найдут покупателей на свои сертификаты.

Мамины дочки

"Деньги" пришли к выводу, что почти все работающие ФОНы имеют огромный системный недостаток: их организовали явно не те люди - не фондовики. Дело в том, что первые ФОНы запускались дочерними структурами застройщиков, цель которых - привлечь деньги в проекты материнской конторы.

Ориентир "на маму" влечет за собой два очень существенных недостатка, присущих нынешним ФОНам. Во-первых, деньги идут не в самый выгодный объект, а в тот, которым занят родственный застройщик. Забота о максимализации дохода инвесторов и минимизации риска отходит на второй план (если вообще входит в планы). Второй недостаток вытекает из первого.

Цель управляющего - служить приходной кассой застройщика. И если в главном офисе возникнут какие-то проблемы, ФОН вряд ли поменяет подрядчика на более надежного и исполнительного. И вряд ли он будет жестко отслеживать график строительства, а также накладывать финансовые санкции на застройщика. Хотя имеет на это право как заказчик.

Вот если бы ФОНами занялись независимые управляющие компании, доход которых напрямую зависел бы от прибыльности фонда, - это было бы совсем другое дело.

Еще один огромный недостаток ФОНа - невозможность диверсифицировать вложения. Законодатели зачем-то ввели такое ограничение: по каждому объекту строительства нужно создавать отдельный ФОН. Зависимость от одного-единственного проекта делает фонд очень рискованной затеей. Но одно дело - нормы закона, и совершенно другое - ограничения, на которые эмитенты идут сознательно. Абсолютное большинство ФОНов вкладывают деньги в строительство коттеджей. Получается, даже покупка сертификатов разных ФОНов будет выглядеть, как складывание в одну корзину яиц - в один сегмент рынка.

Отличились лишь несколько компаний. Например, за деньги двух своих фондов компания "Мастер Финанс" хочет построить многоквартирные дома в Мариуполе и Днепропетровские. "Наша компания запускает два ФОНа - на 70 млн. грн. и на 80 млн. грн. Для нас важно опробовать новую схему финансирования строительства и работы с застройщиком. Мы ориентируемся не на спекулятивных инвесторов, а на людей, которые, скорее всего, станут конечными покупателями жилья.

Доходность фондов будет сопоставима с доходностью рынка. Если первичное жилье будет дорожать, доходность будет расти в таких же пропорциях. Более точную информацию можно будет дать, когда будет известна себестоимость строительства", - говорит директор компании "Мастер Финанс" Юрий Десненко.

Впрочем, стратегия ФОНа в чем-то оправдана. Несмотря на массу рисков, сопряженных с покупкой квартиры на раннем этапе, соотечественники предпочитают именно этот этап. Так дешевле. Поэтому финансировать строительство обыкновенных домов - рискованное дело. Может случиться так, что пристроить квартиры после сдачи дома в эксплуатацию получится далеко не сразу. Цены-то будут другими. И только покупатели коттеджей и другого элитного жилья - люди состоятельные - предпочитают приобретать готовые объекты. Поэтому ФОНы и идут в строительство коттеджей.

А для кого это все?

А еще управляющие ФОНами, похоже, не поняли пока, кто их клиенты. Они позиционируют ФОНы как новый способ финансирования строительства. Поэтому и продукт свой они предлагают тем, кто хочет купить жилье, а не тем, кто хочет на нем заработать. К примеру, в некоторых фондах ожидают, что инвесторы впоследствии станут владельцами коттеджей, строительство которых финансируют фонды. Мудреный, однако, способ купить коттедж.

На наш взгляд, ФОН - это скорее продукт для тех, кто располагает небольшой суммой денег и очень хочет на ней заработать. Но пока что только банк "Аркада" понял, что фондам нужно идти в массы.

Впрочем, все еще может поменяться, и вполне возможно, что через год-два на рынке появятся независимые, публичные, высокодоходные фонды операций с недвижимостью.

Любители коттеджей

Куда вкладывают деньги ФОНы?