Ипотечный кредит (mortgage loan, mortgage credit) кредит (как правило, долгосрочный), предоставляемый под залог недвижимости. Обычно залогом выступает именно приобретаемая за счет кредита недвижимость. Но это не обязательно. Ипотечными также считаются кредиты на иные цели, получаемые под залог недвижимости, которая уже находится в собственности заемщика.

Чаще всего ипотечные кредиты используют для приобретения недвижимости. Это может быть покупка квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынке, покупка либо строительство дома, дачи или коттеджа. Размер кредита прямо пропорционально зависит от доходов заемщика и от стоимости недвижимости, которая предоставляется в залог. Кстати, от залога будет зависеть и размер первоначального взноса обычно он варьируется между 10% и 30%, некоторые банки готовы снизить размер первоначального взноса до нуля, если клиент согласен предоставить в залог дополнительное недвижимое имущество (квартира, дом, земельный участок).

Первоначальным взносом могут послужить средства, полученные от продажи уже имеющейся квартиры у заемщика. Кроме того, деньги на первоначальный взнос можно получить, взяв другой по своему целевому назначению кредит, например потребительский кредит. Процент первоначального взноса рассчитывается исходя из оценочной стоимости квартиры (по оценке профессионального оценщика либо банка). Если по каким либо причинам, реальная стоимость квартиры, то есть та, которую запросил продавец, окажется больше оценочной, то эту разницу, придется доплачивать самостоятельно.

Схема погашения кредита может быть аннуитетной (погашение основного тела кредита и процентов по нему равными платежами на протяжении всего срока кредитования) либо дифференцированной (платежи включают основное тело кредита, разбитое на равные доли, и проценты, которые начисляются на остаток задолженности).

Недвижимость, купленная с использованием ипотечного кредита, и переданная в залог банку, является собственностью покупателя, а не банка, но остается в залоге у банка до полного погашения кредита заемщиком. В случае несостоятельности заемщика полностью выполнить кредитные обязательства, кроме страховых случаев, банк имеет право продать предмет ипотеки для возврата себе невыплаченного кредита и процентов по нему. Оставшаяся часть вырученной суммы направляется на приобретение заемщику другого жилья. Но следует учесть и тот факт, что в случае наступления такого случая, банк старается как можно быстрее реализовать залоговую недвижимость, а по этому часто продает ее ниже рыночной стоимости.

Кредитуя приобретение жилья на первичном рынке, некоторые банки соглашаются выдать ипотечный кредит только в том случае, если заемщик заключает договор с застройщиком, который этим банком аккредитован и прошел определенную проверку на предмет надежности.

Несмотря на то, что жилье находится в залоге у банка, покупатель имеет право проживать в нем, регистрировать своих родственников (с разрешения банка) и даже сдавать квартиру в аренду (тоже с разрешения банка). Единственное что не может сделать заемщик с данной квартирой, пока полностью не погасит кредит, это продать, обменять, или подарить ее кому-либо.

Помимо процентной ставки по кредиту, заемщик обязательно столкнется с, так называемыми, дополнительными платежами: комиссии банка (одноразовые и ежемесячные), страховые платежи, оплата услуг нотариуса и оценщика. Данные расходы неизбежны при получении ипотечного кредита в любом банке. В основном одноразовая комиссия рассчитывается как процент от суммы кредита (тут следует обратить внимание на формулировку и метод расчета, иногда банки рассчитывают одноразовую комиссию от оценочной стоимости недвижимости), но иногда могут использоваться и фиксированные суммы. Одноразовая комиссия оплачивается в момент подписания договора и получения кредита.
Иногда затраты возникают даже на первоначальном этапе, то есть на этапе рассмотрения заявки - некоторые банки берут сбор за рассмотрение кредитной заявки. Если кредит берется для приобретения недвижимости, то заемщик также должен быть готов заплатить 1% от стоимости квартиры в пенсионный фонд, 1% - государственная пошлина, а также оплатить услуги риэлтера, стоимость которых варьируется от 2 до 5%.